Всё о государственных жилищных сертификатах
- Ответов 56
- Просмотры 17,2 тыс
- Создана
- Последний ответ
Топ авторов темы
-
Proxima Centauri 20 постов
-
seabee 12 постов
-
Andreikin 6 постов
-
mokko 6 постов
У меня был жилищный сертификат СО РАН для молодых учёных (вся моя история изложена по https://academ.club/index.php?showtopi...5entry9407545 ), по-видимому, по процедуре реализации разница с другими видами жилищных сертификатов (ГЖС), например, сертификатами для военнослужащих, невелика.
Сумма сертификата СО РАН равна произведению 33-х квадратных метров на текущую среднерыночную цену по данному субъекту федерации, определяемую Минрегионом, по-видимому, в начале года. В 2012-м году эта цена равна 34 тысячи рублей за квадратный метр, в 2011-м, насколько я понимаю, 32 тысячи. Есть большая вероятность, что в 2013-м цена Минрегиона резко возрастёт (например, на 30%), насколько-то она вырастет точно.
На сертификат можно покупать готовые жилые объекты, то есть квартиры, комнаты, дома и части домов - то, на что есть право собственности. Можно купить несколько объектов на территории субъекта федерации, например, две комнаты в разных городах и у разных людей. Нельзя покупать доли и вкладывать в стройку. Логика, возможно, такая: государство даёт в руки жильё с полным правом собственности, чтобы человек мог заехать и жить. Никаких историй с недобросовестными застройщиками и скандалов с другими собственниками, которые выгоняют человека или создают ему плохие условия проживания, пользуясь своими долями. Зато покупаемый по сертификату объект недвижимости "оформляется в общую собственность семьи владельца сертификата", впрочем, тут могут быть нюансы.
Если объект стоит больше, чем сумма сертификата, остаток выплачивается из личных средств. Если же меньше, то остаток средств по сертификату сгорает. На мой сертификат можно было купить квартиру и меньшей площади, чем 33 кв. метра, хотя по некоторым видам сертификатов площадь должна быть, например, не менее 36 кв. метров.
Процедура реализации сертификата следующая. Сначала надо сделать нотариально заверенную ксерокопию сертификата (для последующего предъявления в юстицию, ксерокс должен быть у нотариуса) и отнести сертификат в банк (это требуется сделать за два месяца, начиная со дня выдачи сертификата). Банков, работающих с сертификатами, сейчас три с половиной: Сбербанк, "Уралсиб", Газпромбанк и частично ВТБ 24. Банк открывает специальный счёт, но не бесплатно. Сбербанк берёт комиссию за открытие счёта в 2000 рублей, "Уралсиб" - 800 рублей, Газпромбанк - не помню. Что касается ВТБ 24, то он принимает сертификаты лишь как первоначальный взнос в ипотеку, причём разница между суммой кредита и суммой сертификата должна составлять не менее 300 тысяч рублей - эту разницу потом и придётся выплачивать (с процентами, конечно). Также банк выдаёт образец фрагмента, который нужно будет впоследствии вписать в договор купли-продажи.
Моя риэлтер (см. мою историю) сообщила, что Сбербанк и ВТБ 24 - надёжные, проверенные в отношении сертификатов банки. "Уралсиб" же она не советовала (был резко отрицательный опыт). Поэтому я отнёс сертификат в офис Сбербанка на Лыкова, приятно удививший меня (никакого сравнения со сберкассами, почти обычный коммерческий банк).
Далее надо выбрать объект недвижимости для покупки. Теоретически сертификат даётся на 9 месяцев, но фактически при возможности лучше его использовать до конца года (см. дискуссию), за это время нужно успеть получить по сертификату деньги. Я свой сертификат получил в августе, но обычно, насколько я понимаю, их дают весной. Заключается договор купли-продажи, в который вставляется тот самый фрагмент. Точнее, там пишется, что такая-то сумма получена из личных средств, а такая-то сумма (т.е. сумма сертификата) должна быть в будущем получена по сертификату, и прописывается тот фрагмент, включающий номер счёта, открытого по сертификату, номер счёта продавца объекта и срок перечисления продавцу. То есть у продавца должен быть заранее открыт счёт (в Сбербанке достаточно завести сберкнижку и положить на неё десять рублей). Срок перечисления продавцу отсчитывается с момента зачисления средств на счёт по сертификату. Для страховки можно указать пять дней, хотя обычно эти операции проходят гораздо быстрее (у меня со Строителей в Искитимское отделение Сбербанка деньги шли полтора дня). Также в договоре пишется, что продавец обязан после получения денег снять обременение, например, в течение трёх дней после зачисления суммы сертификата на его счёт - это означает прийти с вами в юстицию и вместе написать заявление о снятии обременения.
Итак, договор купли-продажи подписан. Его нужно отнести в юстицию на регистрацию права собственности с обременением. Сделка идёт как ипотечная, поэтому свидетельство по правилам должны сделать не более чем за пять рабочих дней, но по факту бердская юстиция не разобралась и отправила мои документы регистрироваться на общих основаниях, так что риэлтеру пришлось несколько раз приходить к ним и выбивать свидетельство. В моём случае они получили документы в пятницу, а сделали свидетельство лишь в следующую субботу (если бы всё было пущено на самотёк, сделали бы только через месяц). Насколько я понимаю, в бердской юстиции такие моменты в порядке вещей, в академгородковской должно быть получше. Сразу же я пошёл с этими документами в Сбербанк - к счастью, в субботу специалист работала.
Вообще говоря, договор купли-продажи надо согласовывать с банком, см. обсуждение. В Сбербанке всё очень лояльно, поэтому в моём случае согласование заключалось лишь в том, что у меня внимательно посмотрели все документы, сказали, что всё правильно, по моей просьбе сделали и отдали мне ксерокопию договора купли-продажи и забрали документы.
По правилам Сбербанк должен был перечислить деньги не позднее, чем через десять рабочих дней. По факту, несмотря на мои опасения (сертификатов в этом году много, могли не уложиться в сроки), перечислили за пять рабочих дней. Далее через полтора дня деньги оказались на счёте продавца, и ещё на следующий день мы пришли в юстицию снимать обременение.
После снятия обременения можно получить "чистенькое" свидетельство о праве собственности (не помню, сколько это занимает, но кажется, не очень много). В моём случае было достаточно выписки из ЕГРП, где подтверждалось, что обременений нет. Это абсолютно эквивалентно, хотя особо мнительные покупатели могут захотеть увидеть "чистое" свидетельство о праве собственности. С момента снятия обременения можно продать эту квартиру кому-то ещё. Отмечу, что с момента подачи в юстицию заявления о снятии обременения до получения выписки (она заказывалась риэлтером почти одновременно) прошло три дня.
Отмечу, что на всех этапах, как обычно, лучше иметь все документы при себе - вдруг пригодятся. Например, пользователю seabee пришлось отдать в юстицию договор о банковском счёте.
Теперь о налоговом вычете и подоходном налоге. При покупке вы можете получить налоговый вычет лишь на сумму личных средств, добавленных к сумме сертификата. Это связано с тем, что сумма сертификата не считается "расходами гражданина " - это расходы федерального бюджета ( http://nalogvychet.ru/osobennosti-poluchen...omu-sertifikatu , http://allestate.ru/legal_advice/ - "Вопрос о налоговом вычете"). Но если вы продаёте квартиру, то подоходный налог платите из других соображений. В этом случае сумма сертификата включается в ваши расходы ( http://taxpravo.ru/novosti/statya-187252-j...odaje_kvartiryi ) и ничем не отличается от ваших личных вложенных средств. Достаточно логично: при покупке было бы странно, если бы государство давало деньги и ещё освобождало за это от налогов:). А при продаже, если вы не обогатились, налог с вас брать не надо.
Например, пусть сумма сертификата - миллион, вы купили квартиру за полтора миллиона, а через месяц продали за 1.6 миллиона. В таком случае вы можете получить налоговый вычет на 1.5-1=500 тысяч рублей, и должны заплатить налог 13% с 1.6-1.5=100 тысяч рублей, то есть 13 тысяч рублей. Налоговый вычет при покупке жилья можно получить лишь раз в жизни, так что подумайте, прежде чем пользоваться им:).
Нормативные документы можно найти по http://www.fcpdom.ru/ . Там, в частности, в документах подробно написано, кто имеет право на получение сертификата, каков порядок и так далее. Хотя тексты, к сожалению, довольно длинные. Полезных вам документов может быть несколько, ищутся они легко, тем более что прекрасно работает поиск. Особое внимание можно обратить на категории граждан, которым положен сертификат, на расчётную площадь - иногда она может превышать 33 кв. метра, и на ограничения по площади покупаемой квартиры. Возможно, удобнее смотреть документы в "Консультант-плюсе": http://base.consultant.ru/cons/cgi/online....669195862139403 . По http://www.financialguide.ru/encyclopedia/...hnyj-sertifikat всё изложено "человеческим языком", единственно, надо смотреть, не устарела ли там информация, и при возможности всё же смотреть первоисточник.
Пользуйтесь, уточняйте, добавляйте:).