Приветствую!

 

Вопрос к специалистам.

перекурил весь интернет, все говорят одно: "налог придется платить".

А мне непонятно, с чего?

 

Ситуация.

Владею 2 хк.к. в бердске, новостройки возле "Зима-лето". Куплена в январе 2011.

Планирую переезд в Академ.

Сейчас есть хороший вариант покупки квартиры в новостройке на Российской.

Продажа старой + ипотека.

НО! Встает злополучный вопрос уплаты подоходного налога с продажи квартиры, которая куплена менее 3х лет назад.

По моему полнейший бред. Где тут "доход" ?

если я продаю одну и покупаю (тут же) другую, еще и дороже и с ипотекой.

 

Это реально такой дурдом у нас с этим вопросом или я что то не понимаю?

И как быть в моей ситуации?

Занижать в ДКП стоимость квартиры - не выход. Хочется быть предельно таки честным.

 

Заранее благодарен за ответы или реальные примеры решения аналогичной проблемы.

 

ЗЫ.

статью 220 НК РФ писали обкуренные люди (ИМХО).

за сколько купили? - Х

за сколько продадите? - У

за сколько будете покупать? - Z

 

подоходный налог 13% нужно будет платить с суммы = У - Х

 

есть два выхода:

1. занизить цену в договоре, если цена продажи выше цены покупки.

2. получить налоговый вычет при совершении сделок в один налоговый период.

 

напишите суммы и все будет ясно.

 

 

 

 

.

НО! Встает злополучный вопрос уплаты подоходного налога с продажи квартиры, которая куплена менее 3х лет назад.

По моему полнейший бред. Где тут "доход" ?

Купили за 100 рублей, продали за 120 рублей - получили 20 рублей дохода. То, что вы владели квартирой меньше трех лет, может говорить о том, что квартира была куплена не для проживания, а именно для получения этого дохода. По-моему, все вполне логично.

 

2. получить налоговый вычет при совершении сделок в один налоговый период.

Поскольку новостройка, то можно не успеть в одном налоговом периоде.

 

С другой стороны, у вас до истечения трех лет осталось несколько месяцев. Можно попробовать взять ипотеку на всю сумму или купить ее в рассрочку (некоторые застройщики предлагают такие схемы). В январе у вас истекает три года, продаёте квартиру, рассчитываетесь по большей части долга. В минусе только проценты (по ипотеке или рассрочке), за эти 5-6 месяцев. Но тут стоит посчитать, что выгоднее, заплатить налог с разницы по вашей квартире или эти проценты.

ипотек на всю сумму не бывает.. должен быть первоначальный взнос, но даже если он есть, то так тоже не рекомендуется. при повторении ситуации 2008-2009 года (что не исключается), рискуем купить квартиру на Российской и не продать в Бердске... или продать дешевле (подобные примеры есть)

ипотек на всю сумму не бывает.. должен быть первоначальный взнос,

Да, но есть, например, потребительские кредиты, которые можно использовать как первоначальный взнос. А ипотеки с первоначальной суммой в 200-300 тыс бывают.

но даже если он есть, то так тоже не рекомендуется. при повторении ситуации 2008-2009 года (что не исключается), рискуем купить квартиру на Российской и не продать в Бердске... или продать дешевле (подобные примеры есть)

Тут уже зависит от предпочтений человека. Настолько ли он хочет перебраться в академ, чтобы рискнуть? Если нет, то и говорить не о чем.

А ипотеки с первоначальной суммой в 200-300 тыс бывают.

но это не на всю сумму..

 

Тут уже зависит от предпочтений человека. Настолько ли он хочет перебраться в академ, чтобы рискнуть? Если нет, то и говорить не о чем.

Не от предпочтений, а насколько человек готов головой думать.

 

..или купить ее в рассрочку (некоторые застройщики предлагают такие схемы).

зы И как он потом у себя её в ипотеку купит?

а что мешает при продаже заключить два договора? один договор на сумму, за которую купили квартиру (по нему потом и отчитываетесь в налоговой) , а второй договор заключаете на оставшуюся сумму за улучшения/ремонтные работы/мебель

А если сам дом строил (дом строился постепенно, зарегестрирована собственность только год назад, хотя самому дому уже 4 года) и решил продать, то налог платится со всей общей суммы? Или для такой недвижимости другой расчет? Половина чеков уже выцвела от времени (да и не отдавать же их все налоговой, там по количеству их много, неужели они будут сидеть и все их перепроверять).

А если сам дом строил (дом строился постепенно, зарегестрирована собственность только год назад, хотя самому дому уже 4 года) и решил продать, то налог платится со всей общей суммы? Или для такой недвижимости другой расчет? Половина чеков уже выцвела от времени (да и не отдавать же их все налоговой, там по количеству их много, неужели они будут сидеть и все их перепроверять).

Я так понимаю, что никто ничего проверять не намерен, интересует только то, сколько лет недвижимость в собственности того, кто её продаёт. А это считается по дате регистрации прав на собственность объекта.

а что мешает при продаже заключить два договора? один договор на сумму, за которую купили квартиру (по нему потом и отчитываетесь в налоговой) , а второй договор заключаете на оставшуюся сумму за улучшения/ремонтные работы/мебель

Человек покупает по ипотеке.. схема с занижением стоимости по договору существует, насколько мне известно, только в одном банке.

 

ps давеча разговаривал со знакомым, который продал квартиру с занижением стоимости и рассорился с покупателем при её освобождении. При подаче документов на вычеты, покупатель припомнил ссору и подал все договоры и распики. У налоговорго инспектора уже появились, пока устные, вопросы к продавцу.. непонятно чем закончится.

 

А если сам дом строил (дом строился постепенно, зарегестрирована собственность только год назад, хотя самому дому уже 4 года) и решил продать, то налог платится со всей общей суммы? Или для такой недвижимости другой расчет? Половина чеков уже выцвела от времени (да и не отдавать же их все налоговой, там по количеству их много, неужели они будут сидеть и все их перепроверять).

Я так понимаю, что никто ничего проверять не намерен, интересует только то, сколько лет недвижимость в собственности того, кто её продаёт. А это считается по дате регистрации прав на собственность объекта.

Срок с момента возникновения права собственности. Не всегда регистрация права в Росреестре и возникновение права - это одно и тоже.

Расходы на строительство надо подтверждать платежными документами. Если ничего не путаю, то получить возврат по чекам, которым более 3х лет, можно забыть!

ps проверять чеки должны, а проверяют или нет.. в общем-то как и во всем, зависит от конкреного инспектора.

А если сам дом строил (дом строился постепенно, зарегестрирована собственность только год назад, хотя самому дому уже 4 года) и решил продать, то налог платится со всей общей суммы? Или для такой недвижимости другой расчет? Половина чеков уже выцвела от времени (да и не отдавать же их все налоговой, там по количеству их много, неужели они будут сидеть и все их перепроверять).

Я так понимаю, что никто ничего проверять не намерен, интересует только то, сколько лет недвижимость в собственности того, кто её продаёт. А это считается по дате регистрации прав на собственность объекта.

 

т.е. налоговую не волнует сколько мы вложили денег в строительство дома, платить нужно со всей суммы?

т.е. налоговую не волнует сколько мы вложили денег в строительство дома, платить нужно со всей суммы?

Платить нужно с суммы сделки продажи объекта недвижимости. Всё остальное налоговую не волнует.

т.е. налоговую не волнует сколько мы вложили денег в строительство дома, платить нужно со всей суммы?

Платить нужно с суммы сделки продажи объекта недвижимости. Всё остальное налоговую не волнует.

почти так, но варианта два

либо 13% с суммы превышающем мильён

либо 13% с суммы полученной при продаже минус сумма потраченная на приобретение (с учетом строительства, ремонта и т.п. подтвержденное чеками )

Получить налоговый вычет с покупки квартиры (если раньше не получали) - самый удобный способ, ИМХО. Ещё вроде бы можно получать налоговый вычет с переплаты за ипотеку =)

 

Вариант с оформлением ипотеки на крупную сумму + продажа квартиры после 3-х лет владения (примерно через полгода) - выгодно только в случае, если стоимость квартиры с момента покупки увеличилась процентов на 60, что вряд ли.

Получить налоговый вычет с покупки квартиры (если раньше не получали) - самый удобный способ, ИМХО. Ещё вроде бы можно получать налоговый вычет с переплаты за ипотеку =)

Ну это само собой. Но вычет это само по себе, а налог на прибыль сам по себе.

 

Вариант с оформлением ипотеки на крупную сумму + продажа квартиры после 3-х лет владения (примерно через полгода) - выгодно только в случае, если стоимость квартиры с момента покупки увеличилась процентов на 60, что вряд ли.

Вот и я говорю, надо считать.

Ого, сколько понаписали :)

 

Давайте, в таки внесу ясность в мою ситуацию, что бы было понятно.

 

Итак, имеющаяся квартира, покупалась в 2011 году, по цене 1,86 млн.

Сейчас она стоит около 3,5 млн.

Т.е. получаем "доход" = 1,64 млн.

Но, согласно Российскому законодательству, а именно статье 220 Налогового Кодекса РФ, при продаже квартиры продавец обязан уплатить налог в размере 13% со всей полученной суммы сверх 1 миллиона рублей. Распространяется этот закон на всех продавцов-физических лиц, владевших недвижимостью менее трёх лет.

Таким образом, совершенно плевать за сколько я ее купил.

И налог придется платить с суммы 2,5 млн, т.е. = 320 тысяч рублей - неайс :(

 

Далее.

Если, как тут говорят некоторые, взять ипотеку на всю сумму :)

1. ипотека на сумму свыше 3 млн, рассматривается банком в особом порядке.

2. даже если мне ее дадут, ежемесячный взнос обещает быть в районе 70-80 тыр в мес. - тоже неайс, причем даже больший :(

 

Вывод, если нет другого варианта, придется ждать.

Всем спасибо!