Когда нужно сделать какое-то ответственное дело, чаще всего лучше доверить его профессионалу. К сожалению, на рынке риэлтерских услуг сложилась ситуация, когда нередко предпочтительнее провести сделку самому, чем доверить её незнакомому риэлтеру и заплатить ему неадекватный гонорар. Из обсуждения стало ясно, что большинство агентств Академгородка пытается снять 5-6% со сделки (в Бердске пока не так), в помощь чему, по всей видимости, существует некая договорённость между агентствами. Безусловно, бывают и хорошие риэлтеры, настоящие мастера своего дела, которые к тому же не пытаются загрести деньги лопатой. Некоторые из них отмечены здесь. К сожалению, сейчас таких риэлтеров немного, а приведение рынка риэлтерских услуг в приличное состояние - вопрос не одного дня.

 

Предполагается развить тему до такого состояния, чтобы каждый мог прочитать её и приведённые ссылки (в том числе смежные темы) и провести прежде всего простую сделку (без цепочек) не хуже, чем риэлтеры. Для этого надо в том числе преодолеть страх неизвестного, "как бы чего не вышло". No realtors and no problems!

 

Сделку можно разбить на два больших этапа:

 

1. Поисковый (продавец ищет покупателя, желающий снять ищет арендодателя...).

2. Собственно проведение сделки и передача квартиры покупателю (арендодателю).

 

Для продавца/арендодателя поисковый этап обычно требует гораздо меньше действий, чем для покупателя/арендатора. Нужно выставить свой вариант на форуме Академорга, на НГС и по вкусу на других бесплатных ресурсах, например, на Авито и на Slando, для бердчан ещё есть хороший ресурс ВесьБердск. Эти же ресурсы помогут определиться с ценой. При некоторой неуверенности можно поставить цену чуть побольше, но с торгом. Не забывайте периодически "поднимать" объявления! Параллельно максимально готовьте документы, чтобы не получилось так, что пришёл покупатель с наличностью, а вам нужно узаконить перепланировку, выписать брата, фактически проживающего в Костроме, и поменять паспорт.

 

Совсем не грех дать объявления в газеты, прежде всего в "Навигатор". Конечно, хочется надеяться, что через какое-то время всё будет совершаться лишь через электронные площадки, но пока бумажные издания тоже часто хорошо срабатывают.

 

Расклейка объявлений по отзывам даёт самый разный эффект, от нулевого ("две недели клеили - никакого эффекта, звонят одни риэлтеры") до самого радужного ("вчера расклеили - сегодня уже подписываем предварительный договор"). Работа это не очень долгая, поэтому можно попробовать - не получится, значит, не получится. Объявления желательно клеить в специально отведённых для этого местах, в том числе чтобы их не срывали дворники. Хотя даже в этом случае объявление может провисеть не очень долго, поскольку их могут срывать расклейщики риэлтеров или просто те, кому больше нечем заняться. Но это опять же зависит от ситуации, так что можно запастись хорошим клеем и получить хороший эффект.

 

Резон продавать лично у продавца прямой. Во-первых, риэлтеры сейчас успешно пытаются брать проценты и с продавца. Во-вторых, даже если они берут только 3% с покупателя, это всё равно очень приличные деньги, и их могли бы поделить между собой продавец и покупатель. Поэтому неправильно поднимать цену ровно на риэлтерский процент - так лично у вас никто не купит, все пойдут в агентство и заплатят те же деньги, и вам тогда тоже меньше достанется. Правильно поднимать наполовину. Не жадничайте;).

 

Продавцы часто размещают свой вариант и через риэлтеров, и лично - что вперёд сработает. Если риэлтеры не согласны или пытаются делать вид - откажитесь от их услуг, другие согласятся. В объявлениях можно давать не телефон, а электронный адрес (например, заведённый специально для этого). На Форуме можно не давать телефон, а просить писать лично (например, я так попросил - не всегда была возможность принять звонок - и люди писали). Если оставляете телефон, будьте готовы, что начнут звонить риэлтеры. Относитесь к этому с пониманием - риэлтеры тоже люди и выполняют свою работу. Можно также иметь в виду первый абзац комментария.

 

Покупателям/ареднаторам в первую очередь нужно определиться, что и за сколько они хотели бы купить/снять. Куда должны выходить окна, согласны ли вы жить на первом этаже и так далее. Иногда для этого необходимо посмотреть несколько вариантов - "примерить" планировки и район. Сделайте это как можно скорее, чтобы не совершать больше ста звонков, как в этом случае. В моём случае понадобилось посмотреть три разных планировки двухкомнатных, чтобы понять, что я согласен лишь на одну из них.

 

Далее покупателям/арендаторам нужно регулярно мониторировать ресурсы, не грех и прогуляться по окрестностям почитать объявления. Читайте также газеты, против сложившегося предубеждения нередко в том же "Навигаторе" находятся привлекательные личные объявления, ниже Алина141 рассказывает как раз такую историю. Всё это не требует много времени.

 

О просмотре квартиры потенциальным покупателем написал здесь. Думаю, что для продавцов и арендаторов/арендодателей этот комментарий тоже подходит (продавцы, например, могут готовиться к тому, о чём обычно спрашивают покупатели).

 

При сделке купли-продажи второй этап (сама сделка), в свою очередь, обычно делится на пять частей:

 

2.1. Просмотр документов, касающихся квартиры, первая часть проверки чистоты сделки.

2.2. Заключение предварительного договора.

2.3. Подготовка продавцом недостающих документов, вторая часть проверки чистоты сделки, снятие с регистрационного учёта всех лиц, прописанных в квартире, подготовка денег покупателем.

2.4. Расчёт, подписание основного договора и сдача документов на госрегистрацию.

2.5. Переезд и получение покупателем свидетельства о праве собственности.

 

2.1.

Документы: прежде всего свидетельство о праве собственности (выглядит примерно так, с вариациями). Если в свидетельстве прописано обременение, должна стоять отметка о снятии обременения. Альтернативный контроль - выписка из ЕГРП, которую продавец предоставляет на этапе 2.3, там тоже прописывается, есть ли обременения.

 

О проверке чистоты сделки смотрите здесь.

 

2.2. Предварительный договор: смотрите здесь.

 

[Остальное пока в разработке].

 

Бывает, что, самостоятельно пройдя первый этап, люди чувствуют себя неуверенно во втором и приходят в агентство или к юристу, чтобы заключить сделку надёжно. В этом случае размер гонорара резко падает до порядка десяти-пятнадцати тысяч за сделку. Тем не менее, съэкономить можно и эти деньги - для кого-то они не малы, кроме того, второй этап риэлтеры отрабатывают не слишком надёжно, не имея нужной квалификации и зачастую надеясь на авось.

 

Итак, в этом сообщении постепенно появится схема сделки со всеми деталями и подкреплённые ссылками рецепты того, что надо делать на каждом этапе. Те из форумчан, кто имеет опыт самостоятельного проведения сделок, могут внести огромный вклад, рассказав свою историю (например, так), дав советы, поправив и дополнив меня или других и в конце концов обозначив себя, чтобы можно было посоветоваться:).

 

Дорогу осилит идущий, всё в наших руках. Не боги (и тем более не риэлтеры) горшки обжигают, давайте же вместе возьмёмся и справимся с этим немаловажным делом!

 

Ссылки:

 

Юридическая поддержка .

 

Страстно желающие выразить обычно справедливое негодование риэлтерами могут сделать это здесь или здесь, в зависимости от конкретности сообщения. В данной теме эта информация непрофильная;).

 

На НГС есть профильная тема, к сожалению, как обычно на форуме НГС, чудовищно замусоренная не относящимися к делу комментариями (и даже название будто риэлтеры писали). Обзор и прямые ссылки на сообщения этой темы в комментарии.

 

https://academ.club/index.php?showtopi...9entry9382519 - не во всём положительный опыт, но учесть его полезно. Автор отмечает свои ошибки, которые были допущены по неопытности.

Как продать квартиру: пошаговая инструкция - действительно подробная, хотя и несколько устаревшая инструкция от ноября 2009-го года (детальнее прокомментирую позже).

Как грамотно продать квартиру?

 

Новостройки

Качество новостроек: комментарий.

Взыскание неустойки за просрочку передачи квартиры, с подробной инструкцией, основанной на успешном опыте: короткая и ясная тема на НГС.

Ремонт "на продажу": комментарий Инвентора на форуме НГС.

Мой коллега сейчас доводит до конца покупку квартиры с помощью жилищного сертификата. Когда закончит (ждать вроде бы осталось совсем недолго), я выложу в этом сообщении его историю - сам он предпочитает зашифроваться:).

У нас был положительный опыт покупки квартиры для проживания без помощи посредников.

До начала покупки уже знали, что если обратиться в агентство и попросить найти квартиру, то найдут у коллег разный неликвид. На тебе, убоже, что нам негоже - а кто отдаст хорошее, ликвидное? - и сами спокойно такое продадут, и гонораром не придется ни с кем делиться.

По этой причине решили мониторить рынок сами. Но у нас не было и в мыслях самим оформлять сделку - казалось, что это слишком сакрально и сложно.

Я бы разбила сделку по самостоятельной покупке- продаже недвижимости на 3 части.

1. Мониторинг рынка

2. Сбор пакета документов

3. Регистрация в Юстиции

 

1. Выбирали жилье в ВЗ, Щ, м-не Северный в Бердске.

По "Навигатору" (спасибо им) прозванивала объявления и просматривали по 1-2 квартиры в рабочий день по вечерам. При этом, если вариант был интересный, изучали документы на жилье, разговаривали с продавцами, смотрели, что за люди. Звонки занимали не больше 20-30 минут в день. Просмотры и общение по 30 мин мах, не считая дороги.

Риелторы отказывались говорить про снижение цены на квартиру и снижение своих %%. 5% - и точка.

Мониторинг занял у нас 2,5 месяца. Это можно было себе позволить, так как рынок был спокойный.

В результате мониторинга мы выбрали 5 вариантов. Один - от "Солнечного круга" пришлось отбросить- почувствовали кидалово, жаль, что потеряли на них 4 дня.

2 квартиры были с риелторами и 2 продавались лично. На семейном совете проранжировали. Я пошла договариваться по поводу №1. В результате переговоров продавец(продавал лично) снизил цену и мы прошли по деньгам. Ударили по рукам.

2. В Юстиции на стенде взяли список документов, необходимых для регистрации. Первым делом мы, оплатив символическую госпошлину, взяли выписку из Реестра в Юстиции по поводу этой квартиры, чтобы убедиться, что всё в порядке. Продавец выписал своих детей еще заранее, чтоб не проходить Детскую комиссию. Дооформлял документы по списку. Мне дал 2 договора купли-продажи, уже прошедших регистрацию в Юстиции, я составила договор, отдала его Продавцу, он внес свои поправки, я напечатала 4 экземпляра (1 в запас). Договор получился витиеватым. Сама я бы проще написала. Но, в-общем-то, всё равно каков текст договора. Есть обязательные требования, их надо соблюсти - Заголовок, дата, г.Новосибирск, Продавец и Покупатель с датами рождения, ПСП данными и местом регистрации(или где был раньше зарегин), описание объекта сделки - адрес, площадь, сколько комнат, этаж и этажность, материал дома. № Свидетельства. Сумма сделки. В конце оставить место для Продавца и Покупателя - они должны собственноручно написать фамилию-имя-отчество в Юстиции и место для Юстиции. Всё входит на 1 лист. Еще мы написали в договоре, что расчет произведен и деньги продавец получил.

Вместе с продавцом сходили в его ЖЭК и я ознакомилась с карточкой у паспортистки, чтоб удостовериться, что все выписаны. Сама сходила к технику по дому, чтоб выяснить состояние дома.

Мы взяли согласие супруга у нотариуса, это сейчас стоит рублей 900. Когда пакет был готов, договорились о дне сделки. На сбор документов потребовались 16 дней.

3. В намеченный день сделки продавцы (3человека) в 6 утра приехали к нам домой, пересчитали уже посчитанные нами и подписанные пачки денег. Мы их положили в коробку, замотали скотчем и убрали на шкаф на видное место. Дома оставили по одному человеку со стороны продавца и покупателя. Потом поехали в Юстицию занимать очередь к регистратору и заполнять заявление, 2 человека поехали платить госпошлину в Сбербанк. В кабинет регистратора зашли только продавец и покупатель с пакетом документов и паспортами. Продавца спросили - получил ли он деньги, он подтвердил получение. Все документы были в порядке -сами же готовили пакет. Их приняли с первого раза. Успели до обеда. Вернулись к нам домой, продавец написал расписку о получении денег (надо для Налоговой для имущественного вычета). Через 31 день получили Свидетельство в Юстиции. О его готовности узнали на сайте Юстиции.

В целом верно действовали.. где-то на грани.. бегло прочитав, своих пять копеек напишу..

Продавец выписал своих детей еще заранее, чтоб не проходить Детскую комиссию.

Если это было до 2005 года, то право несовершеннолетних нарушено (если в сухом остатке - важно было не получение заветной бумажки, а приобретение на имя н/л не меньшей жилплощади), если после 2005 года, то распоряжение органов опеки при зарегистрированных н/л и не требуется.

Есть обязательные требования, их надо соблюсти - Заголовок, дата, г.Новосибирск, Продавец и Покупатель с датами рождения, ПСП данными и местом регистрации(или где был раньше зарегин), описание объекта сделки - адрес, площадь, сколько комнат, этаж и этажность, материал дома. № Свидетельства. Сумма сделки. В конце оставить место для Продавца и Покупателя - они должны собственноручно написать фамилию-имя-отчество в Юстиции и место для Юстиции.

паспортные данные не обязательны. требования к договору: кто, что, у кого, где и за сколько.. если кратко, Раздел IV ГК РФ, глава 30 и пошагово

В намеченный день сделки продавцы (3человека) в 6 утра приехали к нам домой, пересчитали уже посчитанные нами и подписанные пачки денег. Мы их положили в коробку, замотали скотчем и убрали на шкаф на видное место. Дома оставили по одному человеку со стороны продавца и покупателя.

Неужели нет более цивилизованного способа? Банковская ячейка например.. Я понимаю, экономия, но шкаф.. извините это ж каменный век. имхо очень опрометчиво.. а если б проавец, оказался мошенник или товарисч его ненадежный.. читали б мы сейчас на форуме очередную печальную историю..

Их приняли с первого раза.

Принятие документов не всегда экспертиза и уж точно не означает, что регистрация будет произведена.

2 Андрейкин

Дети до нашей сделки были собственниками другой квартиры.

Паспортные данные у продавца-покупателя, может и не обязательны, а мы включили - много места не занимают. Лучше, чем возвращаться и что-то переделывать.

Да это понятно, что доки взяли, не значит, что уже прошли экспертизу.

Еще одну сделку проводили с риелом и бегали при сдаче документов, высунув язык, искали, где сделать ксерокопию дока. Хотя деньги заплатили немалые АН за услуги.

У меня вообще сложилось впечатление от наших законов и состояния рынка риелторских услуг, что всё там на грани фола и никто не отвечает ни за что.

А когда мы оформляли сами, то я сама проверила все доки и всё было под нашим общим контролем с Продавцом.

Да, более цивилизованный расчет - банковский счет или банковская ячейка. Но продавец пожелал так, а он пошел на значительные уступки в цене. Денег было совсем мало у нас, я вышла из Юстиции с несколькими рублями в сумочке. С его стороны полдня сидела в нашей квартире его жена, очень порядочный человек. Мы продумали все нюансы.

А вот печальную историю потом расскажу как-нибудь про покупку квартиры в Бердске для родственников. Бердские риелторы взяли свои 3% + деньги за оформление договора (озвучили в последний момент, когда при нас вбивали наши реквизиты в договор -как Вам это нравится?- вот профессионализм!). И как мы разруливали с тем продавцом то, что сделали бердские риелторы, так как сделка была приостановлена Юстицией. И опять же - повезло, что продавец оказался порядочным человеком.

Еще присутствовала при продаже квартиры моей подруги. И была свидетелем, как ее оскорбляли покупатели, как пытались обмануть с деньгами риелторы (забыла агентство, какое-то маленькое) и как ее пытался обмануть с деньгами продавец.

А у нас всё прошло спокойно, правильно, гладко.

Я, прежде чем стать риэлтером, продавал и покупал(правда в стройках) квартиры самостоятельно и заработал на этом не мало денег.

Самому можно заниматься и продажей, и покупкой недвижимости. Это новые знания, умения и навыки, которые пригодятся и в дальнейшем.

Мне всегда было интересно заниматься новыми для меня вещами, от этого жизнь меняется только к лучшему.

Конечно прежде чем решиться на конкретный шаг и действовать с наименьшим риском, нужно собрать как можно больше информации и консультироваться, благо консультации в большинстве случает бесплатны, а информации полный интернет, нужно только время и желание. :rolleyes:

вопрос к megadom

В нашем варианте покупки жилья - что еще должен был сделать риелтор и что не сделала я, чтоб обезопасить сделку? Предлагала Продавцу положить деньги в сейф у нотариуса и сама за это заплатить, но ему реально нужны были деньги поскорее.

Конечно, неприятно было, что деньги пролежали 6 дней дома и кто-то вынужден был постоянно сидеть при них эти 6 дней. Но не это самое неприятное было. А общение с риелторами. Большинство риелторов обычные адекватные люди, но попадалась Такая Экзотика! В этом случае я молча выслушивала и гадости, и смех. У меня цель была - купить жилье, а не воспитывать случайных в своей жизни людей.

вопрос к megadom

В нашем варианте покупки жилья - что еще должен был сделать риелтор и что не сделала я, чтоб обезопасить сделку? Предлагала Продавцу положить деньги в сейф у нотариуса и сама за это заплатить, но ему реально нужны были деньги поскорее.

Конечно, неприятно было, что деньги пролежали 6 дней дома и кто-то вынужден был постоянно сидеть при них эти 6 дней. Но не это самое неприятное было. А общение с риелторами. Большинство риелторов обычные адекватные люди, но попадалась Такая Экзотика! В этом случае я молча выслушивала и гадости, и смех. У меня цель была - купить жилье, а не воспитывать случайных в своей жизни людей.

Не понимаю, какая разница, что они в квартире пролежали 6 дней, что в ячейке бы пролежали, временных затрат ну максимум на 2 часа большее(закладка и выемка)? Зачем так рисковали? Вы устроили себе какой-то ненужный марафон. Почему ждали 6 дней вообще не пойму, или вы о печатались, 6 часов?

А кто говорил, что риэлтеры - сверхчеловеки? Обычные люди.

Вот вы прошли этот путь сами, потратили кучу времени, изучали все процессы и схемы, плюс вы обладаете определенными знаниями и навыками по поиску информации и у вас есть определенные технические возможности. Какое у вас образование? Кем вы работаете? Были ли вы до конца уверены в том, что все пойдет и пройдет хорошо? А если у вашего продавца обострение началось бы весной или осенью, как бы вы возмещали потерянные деньги? У вашего продавца была чистая продажа? А если бы был обмен? У вас были чистые деньги? А если нужно сначала продать свою квартиру и купить что-то взамен, с доплатой в ипотеку, опекой или обналичкой мат.капитала через займ от юр. лица? Как вы думаете, пройдя самую простую сделку с покупкой за наличку квартиры, которая в чистой продаже. Каждый ли человек может это сделать сам? Многие ли захотят пройти и изучить всю подноготную и не получить никаких гарантий или заплатить в большинстве случаев от 40 до 60 т.р. за может быть единственную и самую большую в их жизни сделку? Если учесть, что большая часть людей в принципе принимает за благо разделение труда, то без проблем и сожалений оплатит комиссию АН. Получив точно квалифицированную услугу и гарантию. Просто нужно обращаться в солидное АН. Думаю большую часть людей, которые пытаются решить квартирные вопрос сами, подвигает на это ограниченный бюджет, принцип - "хочешь сделать хорошо - сделай это сам", или обычная жадность(ладно пусть будет расчетливость). Мне кажется каждый должен заниматься своим делом.

 

Хотя я, например, обладая спец. образованием, навыками, знаниями и практическим опытом в строительстве, чаще делаю строительные работы сам чем нанимаю людей, так как знаю, что лучше меня, при моем подходе к работе, наемникам, сделать лучше вряд ли удастся. И выводы об этом делаю не я, а мои друзья, пользовавшиеся в прошлом моими услугами.

Так что ваше рвение и мотивы мне понятны и приятны, я ЗА то что бы люди проводили простые сделки сами. Но при больших вложениях в безопасность. Как минимум нужно, проводить сделку с неполным расчетом (за пять дней) и страховать титул. Это единственная гарантия в наше время. При покупке лично нужно избегать квартир перешедших по наследству, особенно без регистрации в росреестре, заказывать расширенные выписки из домовой книги и лицевого счета(что бы не появился временно отсутствующий в квартире человек(из мест не так отдаленных) и не захотел прописаться в вашей новой квартирке(имеет полное право!), но выписать можно по суду).

 

не туда уже ушел :bayan:

не туда уже ушел :bayan:

 

Не так уж далеко, пусть даже часть комментария была бы прекрасной добавкой к https://academ.club/index.php?showtopic=925196 :). Вы написали важные вещи, касающиеся безопасности сделки. Не напишете подробно про расширенную выписку из домовой книги и лицевого счёта - что в них содержится, где их заказывают, дают ли они полную гарантию того, что в будущем не появится претендентов на прописку? Как максимально обезопасить себя от появления претендентов на квартиру (детей, наследников, супругов и пр.)? Какие дополнительные проверки необходимо провести, если квартира продаётся по доверенности?

 

Очень рад, что Вы не воспринимаете тему как враждебную хорошим риэлтерам - это так и есть. Если бы большинство риэлтеров были хорошими, тема бы даже не появилась.

Не так уж далеко, пусть даже часть комментария была бы прекрасной добавкой к https://academ.club/index.php?showtopic=925196 :). Вы написали важные вещи, касающиеся безопасности сделки. Не напишете подробно про расширенную выписку из домовой книги и лицевого счёта - что в них содержится, где их заказывают, дают ли они полную гарантию того, что в будущем не появится претендентов на прописку? Как максимально обезопасить себя от появления претендентов на квартиру (детей, наследников, супругов и пр.)? Какие дополнительные проверки необходимо провести, если квартира продаётся по доверенности?

 

Расширенная(архивная) выписка из домовой заказывается и получается в паспортном столе. Там указаны все люди когда либо зарегистрированные в квартире. Будет понятно, кто, как и когда манипулировал квартирой. Нет ли там, несовершеннолетних, которые при приватизации были ущемлены в правах. Расширенная выписка из лицевого счета заказывается не в кассе ЖЭУ, а у бухгалтера(бывает они неохотно это делают, и так работы хватает), и только в ней есть пометки о временно отсутствующих гражданах. Они могут быть выписаны, но даже при смене собственника, имеют полное право вернуться и прописаться, и ваше разрешение им не понадобится, их защищает закон. Конечно выписать их можно, либо он сам это сделает, либо по суду, но это лишние проблемы и совсем не нужные.

 

Про супругов можно сказать: нужно смотреть паспорт - отметки о заключении и расторжении брака. И сопоставлять их с датой приобретения недвижимости. Была ли это совместная покупка. Если дата покупки и дата получения нового паспорта отличаются меньше чем на 3 года, нужно насторожиться и детально проверить людей. Супруги могут претендовать на раздел имущества в течении 3 лет с даты развода. Если имущество было приватизировано или подарено одному из супругов, то вторая половина не имеет прав на распоряжение этим имуществом и делать согласие не нужно. Но вот если кто-то отказался от приватизации, то он сохраняет пожизненное право на проживание(регистрацию) в данной квартире(понятно, что с прописанным человеком покупать никто не будет), а выписать по суду будет достаточно сложно, только если доказать, что этот "отказавшийся" долгое время не проживает по этому месту прописки. Наследников никак не проверить :rolleyes: ну не появился он в первые пол года и что? может он в тюрьме был или в коме лежал?! и не знал, не ведал.. вот справка что не ведал, а это значит что ему продлят ещё на пол года это право на вступление в наследство.. Берете за грудки продавца и к нотариусу.. там в деле все отказы есть.. хотя они в свидетельстве они указаны будут. можно расспросить про родственников у соседей(но может мало помочь). Если уж такая мутная квартирка прикипела к сердцу, то страхуйте титул в нормальной страховой(если она вас возьмет, но это можно узнать на берегу принеся до регистрации им документы)! ну и требуйте нотариальные отказы людей не пришедших за наследством, (бывает люди деля наследство не вступают в него просто и отказы не пишут, а другая сторона, вступившая в наследство, выплачивает причитающуюся часть этого наследства(денежный эквивалент), что бы разойтись мирно и имущество не продавать).

 

Дети, ну тут всё просто: выписывать можно всех, опеке интересны теперь только собственники с 2005 года(раньше и по выписке была Опа). Нужно предоставить не меньше площади чем было и не ухудшить условия, проблемы с опекой могут быть при ипотеке с мелкими детьми и большими сроками ипотеки, которые в старой квартире имели немалые площади, с банками, которые не включают несовершеннолетних в список собственником(реализовать имущество при неуплате ипотеки станет невозможно), при переселении в частные дома без удобств(на частные дома опека делает выезды и оценивает условия, но и на старый домишко можно поменяться если показать что есть деньги и они будут вложены в обустройство и дома + предоставление отчета). Опека, очень милая контора, приходишь к ним и тётеньки все расскажут и помогут, за это им отдельное спасибо и конфетки конечно :lol: Без опеки в реестр можно не ходить, раньше принимали документы без разрешения на продажу и покупку, с возможностью донести, а с прошлого лета без этих бумажек сразу на приемке забривают.

 

фуф... :rolleyes:

При покупке жилья мы с продавцом пришли к паспортистке их ЖЭУ, и она мне лично показала карточку по этой квартире, там было совсем мало строчек, я их быстро прочитала и проанализировала. Что достовернее и надежнее - мое изучение подлинника карточки или выписка, сделанная бухгалтером, который не отвечает в-общем-то за правильность? Ну, пропустила она закорючку на полях, ну, пропустила строчку и не выписала. Я знаю случай, когда нотариус неправильно оформила завещание, ну, вызвали ее как свидетеля в суд. Судья ее слегка пожурила. И работает дальше. Еще не факт, что бухгалтера даже как свидетеля вызвали бы в суд.

 

Образование у меня присутствует, и должность присутствует, но Вы лучше меня знаете, с каким "образованием" люди работают риелторами и даже директорами АН.

 

Спасибо за откровенный разговор. Узнала много нового.

Становлюсь как Швейк с его историями:)))

Вызвонила квартиру в АН- АН с первой страницы "Вестника" Ни про это АН, ни про риелтора ничего плохого не слышала. Перед просмотром риелтор сказала, что квартира продается по доверенности. Насторожило. При просмотре я обратила внимание, что мужчина в тёмной одежде и мрачный. Начала с ним разговаривать, ознакомилась с темпом его речи. Потом спрашиваю - мне квартира понравилась, я бы её купила, Ваша жена может приехать на сделку? Он, не задумываясь, резко сказал -Нет! Повторила вопрос по-другому - Может быть, всё-таки сможет? Ведь это всего 15 минут - поставить подписи в Юстиции? Он категорично сказал -нет! Не стал развивать тему.

У меня закралось нехорошее предположение - а она жива? Не стала делиться с риелтором, просто отказалась от варианта.

Спустя некоторое время узнала от другого человека, что эту квартиру всё-таки продали семейной паре. Продавец взял деньги, Юстиция взяла доки, при проверке выяснилось, что женщины нет в живых. В регистрации отказали.

 

Объясняю себе это так - у меня было время и заинтересованность вникать в суть, а у риелтора поток звонков и показов, ему не до мелочей.

При покупке жилья мы с продавцом пришли к паспортистке их ЖЭУ, и она мне лично показала карточку по этой квартире, там было совсем мало строчек, я их быстро прочитала и проанализировала. Что достовернее и надежнее - мое изучение подлинника карточки или выписка, сделанная бухгалтером, который не отвечает в-общем-то за правильность? Ну, пропустила она закорючку на полях, ну, пропустила строчку и не выписала. Я знаю случай, когда нотариус неправильно оформила завещание, ну, вызвали ее как свидетеля в суд. Судья ее слегка пожурила. И работает дальше. Еще не факт, что бухгалтера даже как свидетеля вызвали бы в суд.

Образование у меня присутствует, и должность присутствует, но Вы лучше меня знаете, с каким "образованием" люди работают риелторами и даже директорами АН.

Спасибо за откровенный разговор. Узнала много нового.

бухгалтер выписку из лицевого счета дает, а выписку из домовой - паспортист, ну не в этом суть. Ошибки могут и паспортисты допускать, и делать это как в выписках так и в самих карточках.

Про образование я спрашивал(а скорее утверждал) по той причине, что человек его имеющий, может разобраться с чем угодно, нужно только время и желание.

У нас в отделении все с высшим, один я с не полным высшим, а некоторые и с двумя вышками. Есть бывшие учителя, строители, медики и даже следователь :rolleyes:

Хотя знаю одну даму, с двумя высшими НГУ, так сообразительность это не то, что её характеризует.

наверно не в образовании дело :unsure:

Становлюсь как Швейк с его историями:)))

Вызвонила квартиру в АН- АН с первой страницы "Вестника" Ни про это АН, ни про риелтора ничего плохого не слышала. Перед просмотром риелтор сказала, что квартира продается по доверенности. Насторожило. При просмотре я обратила внимание, что мужчина в тёмной одежде и мрачный. Начала с ним разговаривать, ознакомилась с темпом его речи. Потом спрашиваю - мне квартира понравилась, я бы её купила, Ваша жена может приехать на сделку? Он, не задумываясь, резко сказал -Нет! Повторила вопрос по-другому - Может быть, всё-таки сможет? Ведь это всего 15 минут - поставить подписи в Юстиции? Он категорично сказал -нет! Не стал развивать тему.

У меня закралось нехорошее предположение - а она жива? Не стала делиться с риелтором, просто отказалась от варианта.

Спустя некоторое время узнала от другого человека, что эту квартиру всё-таки продали семейной паре. Продавец взял деньги, Юстиция взяла доки, при проверке выяснилось, что женщины нет в живых. В регистрации отказали.

Объясняю себе это так - у меня было время и заинтересованность вникать в суть, а у риелтора поток звонков и показов, ему не до мелочей.

 

А у нас в АН каждая сделка по доверенности на личном контроле юриста, и о клиентах с доверенностями директора должны сообщать ему, она предпринимает ряд действий , для того что бы таких ситуаций как вы описали не было. Поток звонков не может отвлекать риэлтера от сути, либо риэлтер хочет вникать, либо нет. Это только человеческие качества. Опытный риэлтер задал бы клиенту с доверенность тысячу вопросов, а не опытный, но честный специалист посоветовался и нарыл информацию по действиям, перед тем как продавать по доверенности его квартиру, ведь сделка это репутация! А если в риэлтерских кругах замараешься, то никогда не отмоешься, и будешь изгоем во всех АН(ну может в какое-нибудь мелкое и возьмут от незнания), знаю такого риэлтера, это клеймо.

Расскажу немного о том, как сдаю свои квартиры я.

 

В общем, практика показала, что те, кто заселяются через риэлторов, платят исправнее и к имуществу относятся намного ответственнее. Я не знаю, с чем это может быть связано, но сам факт и выборка из примерно 15 человек это наглядно демонстрирует.

 

Не смотря на это, я всегда сама размещаюсь на нашем форуме и на НГС. Квартиры уходили обычно за 2-5 дней.

Необходимости обзванивать агентства нет, они сами задолбают звонками уже через полчаса после размещения на realty.ngs.ru.

Перед сдачей необходимо провести тщательнейшую уборку, это the must. Если есть возможность "накрасить губы" - красьте, это оправданно. Когда договариваетесь с кем-то о просмотре, обязательно записывайте телефон и назначенное четко, до минуты, время. Очень бывает неловко, когда приходят сразу трое, или Вы уже подписали договор, а отменить очередной просмотр не можете из-за того, что просохатили номер желающего.

 

Далее. Когда Вы определились с арендатором и у вас нет под боком риэлтора с заготовленным бланком, начинается самое нудное - заполнение СОГЛАШЕНИЯ (именно соглашения, а не договора). Чтобы не регистрировать договор в УФРС, обычно его заключают на срок от 1 месяца до 11.

 

Чтобы облегчить себе и партнеру жизнь, дома заранее заполните такие поля, как паспортные данные, адрес, количество комнат, ну в общем все, что можно.

Кроме соглашения Вам так же понадобится заполнить акт приема-передачи. Не поленитесь включить в него ВСЕ, вплоть до штор и пультов от телевизора. Потом поймете, зачем. Показав арендатору всю технику и убедившись в ее исправности, сначала возьмите деньги, потом подпишите бумажки. Бывает так, что все подписали, а у человека резко не хватает наличных или еще какие-нибудь трогательные истории случаются.

 

Как правило, я не беру залог, но, по-хорошему, брать надо. Отсутствие необходимости вносить залог и платить риэлторам делает мои объявления весьма привлекательными.

 

Про ценообразование не подскажу, решайте сами, задирать цену или нет. Тут есть свои нюансы.

 

Далее приведу пример своего реального соглашения. Если есть вопросы - спрашивайте.

Я не гуру и не истина в последней инстанции, я просто люблю, чтобы все было четко и максимально прозрачно.

 

СОГЛАШЕНИЕ

о найме жилого помещения

г. Новосибирск «18» марта 2012 г.

 

Гр. __________________________________________________________________________

паспорт серия __________ № __________ выдан «_____» _________________ _______г.

_____________________________________________________________________________

Зарегистрирован по адресу ____________________________________________________

тел. ____________________________, именуемый далее Наймодатель, с одной стороны, и

Гр. __________________________________________________________________________

паспорт серия __________ № __________ выдан «_____» _________________ _______г.

_____________________________________________________________________________

Зарегистрирован по адресу ____________________________________________________

тел. ____________________________, именуемый далее Наниматель, с другой стороны, заключили настоящее Соглашение о нижеследующем:

 

1. Предмет Соглашения

 

1.1. Наймодатель предоставляет Нанимателю во временное пользование трехкомнатную квартиру, в дальнейшем именуемую «Помещение», (и находящееся в нем имущество и оборудование по прилагающейся описи) расположенное по адресу: г. Новосибирск, ул. ******************

1.2. Срок найма Помещения установлен с 18 марта 2012г. по 17 февраля 2012г.

1.3. На момент заключения настоящего соглашения помещение никому не продано, не заложено, в споре и под арестом (запрещением) не состоит. Все граждане, имеющие право на Помещение, не возражают против сдачи его в наем в соответствии с настоящим соглашением.

 

2. Права и обязанности сторон

 

2.1. Наймодатель обязуется:

- передать Нанимателю Помещение (ключи от него) в состоянии, пригодном для проживания и в срок, указанный в п. 1.2. настоящего Соглашения;

2.2. Наниматель обязуется:

- обеспечивать сохранность Помещения, его противопожарную безопасность, поддерживать его в надлежащем санитарном состоянии;

- обеспечивать устранение последствий аварий и повреждений Помещения, а также возместить причиненный ущерб соседям, если эти аварии и повреждения произошли по вине Нанимателя;

- своевременно, в сроки, установленные настоящим соглашением, вносить арендную плату, а также оплачивать иные расходы, предусмотренные в разделе 3 настоящего соглашения;

- не переоборудовать (перепланировать) Помещение без письменного согласия Наймодателя;

- не пересдавать Помещение в поднаем (субаренду) и не селить в Помещении без согласия Наймодателя лиц, не указанных в п.2.4. настоящего соглашения;

- соблюдать общественный порядок и правила совместного проживания в многоквартирном доме;

- в случае возможного длительного отсутствия известить об этом Наймодателя;

- по окончании срока действия настоящего соглашения освободить и передать Наймодателю Помещение и все находящееся в нем имущество в исправном состоянии, либо возместить ущерб по рыночной стоимости поврежденного имущества на момент освобождения Помещения.

2.3. Наймодатель имеет право:

- с предварительного оповещения Нанимателя и в его присутствии (а если местонахождение Нанимателя неизвестно в течение длительного времени, то в присутствии свидетелей) посетить жилое помещение, с целью проверки сохранности его и находящегося в нем имущества не реже, чем раз в месяц;

2.4. Вместе с Нанимателем в Помещении имеют право проживать только следующие лица:

________________________________________________________________________________

________________________________________________________________________________

_

________________________________________________________________________________

_

__________________________________________________________________

 

3. Плата за найм и порядок расчетов

 

3.1. Арендная плата за Помещение устанавливается в размере 100500 (стопятьсот) рублей в месяц.

3.2. Оплата производится Нанимателем ежемесячно.

3.3. При помесячной оплате расчет производиться не позднее 18 числа каждого текущего месяца.

3.5. Плата за электроэнергию, телефонное, антенное и интернет-подключение производится отдельно за счет нанимателя.

3.6. Показания счетчика электроэнергии на 18.03.2012 г. составили _____________КВТ-Ч.

3.7. Плата за коммунальные услуги производится за счет наймодателя.

3.10. На срок действия соглашения размер арендной платы остается неизменным.

 

4. Пролонгация и расторжение Договора

 

4.1. Наниматель и Наймодатель вправе в любое время расторгнуть настоящее соглашение, предупредив другую сторону о досрочном освобождении Помещения не позднее чем за две недели.

 

5. Ответственность сторон

 

5.1. Наниматель, причинивший убытки Наймодателю, несет гражданско-правовую ответственность в соответствии с действующим гражданским законодательством РФ.

5.2. За сторонами сохраняется право разрешать возникшие разногласия путем переговоров.

 

6. Прочие условия

 

6.1. Смена замков входной двери, установка сигнализации или иной системы охраны Помещения, а также его ремонт производится по обоюдному согласию сторон.

6.2. Изменение условий настоящего Соглашения допускается только по согласию сторон.

6.3. Настоящее Соглашение составлен в двух экземплярах, по одному для каждой из сторон.

6.4. Настоящее Соглашение вступает в силу с момента его подписания сторонами.

 

Наймодатель:_________________________________________________________________

 

Наниматель: _________________________________________________________________

 

 

 

 

Акт приема-передачи жилого помещения

 

г. Новосибирск «18» марта 2012г.

 

Мы нижеподписавшиеся:

Наймодатель ______________________ и Наниматель__________________________________________________________________

Составили настоящий Акт о том, что Наймодатель сдал, а Наниматель принял жилое помещение по адресу: г. Новосибирск, ул. *************.

В найм передаются трехкомнатная квартира. Квартира оборудована горячим и холодных водоснабжением, канализацией, отоплением, электроснабжением, подключением к городской телефонной сети.

 

Опись имущества в сдаваемом помещении:

 

Кухня:

Холодильник Ferrari, микроволновка Lamborghini, чайник Bugatti, и т.д.

 

1я Комната:

Телевизор Prada, две консоли, и т.д.

 

 

2я Комната

Принтер Tiffany, комод, стол письменный, диван, шкаф, стул.

 

 

3я Комната

Велотренажер Svarovsky, кровать, и т.д.

 

 

Ванная комната и туалет:

ванна, раковина, тумба под раковину, унитаз, стиральная машина Boeing и т.д.

 

Жилое помещение и обстановка передается в технически исправном и санитарнопригодном для проживания состоянии.

Наниматель к качеству и содержанию передаваемой квартиры претензий не имеет. Ключи от квартиры Нанимателем получены.

 

Сдал (Наймодатель)____________________________________________________________

 

Принял(Наниматель)___________________________________________________________

Теперь у нас есть проверенный договор аренды и советы опытного человека! Думаю, что вопрос сдачи жилья в аренду таким образом изложен практически полностью.

 

Расскажу о своих изысканиях в аналоге нашей темы на форуме НГС, многие активные участники этого обсуждения описаны в комментарии.

 

Из общих наблюдений отмечу следующие. Во-первых, не только покупатели жалуются, что не могут найти личные продажи, но и продавцы жалуются, что продают лично, рекламируются и клеют объявления, но "звонят одни риэлтеры". Возможно, такая ситуация только в городе, но вполне может быть, что и нашим, академгородковским, покупателям стоит прислушаться к этим жалобам.

 

Во-вторых, многие отмечают, что самостоятельно покупать и продавать квартиры - занятие не очень сложное. Особенно интересным кажется такое мнение Natus (характерный её комментарий по этому вопросу). У неё с одной стороны большой и успешный опыт самостоятельного проведения сделок (полностью включая все этапы), а с другой стороны она настолько безграмотна и сумбурна, что уж нашим форумчанам точно не к лицу отставать от неё и "всего бояться". Раз получается даже у неё, значит, дело действительно нехитрое.

 

Теперь к конкретике. Пользователь Сигизмунд, новичок на рынке недвижимости, начал составлять такой же список действий, как у нас. Из первой версии нам почерпнуть, пожалуй, нечего. Разве что там ставится вопросы о проведении расчётов с помощью банковской ячейки и о том, как узнать о наличии умалишённого собственника, которые у нас пока не разработаны, но и там они тоже только ставятся. Несколько пунктов вообще могут увести читателя сильно в сторону:).

 

Дальше этот список обсуждается. Natus в случае простой сделки купли-продажи не советует передавать аванс, и в этом, по-видимому, есть резон. Если продавец с покупателем обо всём договорились, и для скорейшей сделки нет препятствий, то можно за несколько дней получить все справки/подготовить деньги и сразу выходить на основной договор. Единственно, за эти несколько дней продавец может найти другого покупателя, либо покупатель - другого продавца, поэтому совет всё-таки не совсем однозначен, хотя в данном случае он подкреплён опытом. Существенный момент в том, что нет риэлтера - свидетеля и держателя аванса. Здесь, наверное, каждый должен решать сам, а также смотреть по ситуации. Сигизмунд также предлагает заверить передачу аванса нотариально. Мне кажется, что правильно составлять предварительный договор и передавать именно задаток, а не аванс, но договор должен быть юридически грамотным.

 

Рассматривают несколько "пугалок". Одна из них заключается в том, что "сегодня вы взяли выписки из домовой книги и ЕГРП, и там всё чисто, а завтра в квартире прописано десять человек и на неё наложено обременение". Приводится даже методика противодействия и единственный случай, когда она сработала. Такие пугалки - типичный продукт форума НГС и особенно тамошних риэлтеров, не стоит обращать на них много внимания. Например, в данной ситуации даже в крайнем случае покупатель скорее всего потеряет нервы, но всё равно останется с квартирой, а продавец, например, сядет за мошенничество. Поэтому пусть справки, как обычно, берутся к основному договору, и ничего не бойтесь.

 

Обсуждение окончательного варианта списка Сигизмунда вынес сюда.

 

Опытные пользователи дают советы. Natus рекомендует не волноваться и не суетиться: "было пару раз по первости, когда я срывалась с работы и летела срочно смотреть объект... но со временем стала спокойнее и уравновешеннее, теперь по первому свисту не побегу ни показывать, ни смотреть - всему свое время". Там же Natus советует не зацикливаться на квартирном вопросе до такой степени, что уже и работа не идёт из-за постоянных дум о недвижимости: "на работе ВООБЩЕ не заниматься квартирой, исключительно работой - тогда все встанет на свои места, для квартиры оставить - обеденный перерыв и длинные дождливые вечера:)".

 

EvgenG79 рассказывает о том, как занимать очередь в юстицию. Пишет, что в юстиции есть специалист по консультированию, который бесплатно расскажет все нюансы планируемой сделки.

 

Инвентор рассказывает способ определения рыночной цены продаваемой Вами квартиры в новостройке.

 

Напоследок отмечу, что в темах http://realty.ngs.ru/forum/board/realty/fl...&sort=5&period= и http://realty.ngs.ru/forum/board/realty/fl...&sort=5&period= много успешных историй самостоятельного проведения сделок. Некоторые прямо глумятся:). На слова "А если я, как сознательный гражданин, найму таки риэлтора для сопровождения сделки" Инвентор якобы пошёл, упрекнул "мужиков" в несознательности, заявив им, что "из-за своей "несознательности" они лишили риэлторов хлеба, а себя - возможности поучаствовать в цивилизованном процессе продажи объектов недвижимости, когда всю работу выполняет высококвалифицированный специалист РН, привлечение которого сэкономило бы их время, нервы и, возможно, позволило бы получить более высокую цену". За это его якобы чуть не поколотили.