Предлагаю всерьёз обсудить риэлтеров и агентства недвижимости Академгородка в общем. Тема, безусловно, не новая, но в предыдущих почему-то не прозвучали, как мне кажется, ответы даже на многие базовые вопросы. Что уж там, обычно всё моментально скатывалось на говорильню, а по-настоящему интересные вопросы вроде частоты сделок, структуры расходов риэлтеров или их распорядка дня почти что оставались за кадром. Незнание таких вещей приводит к появлению разного рода мифов о риэлтерах, иногда уничижающих, иногда наоборот. Хочется надеяться, что сейчас этого не произойдёт, и у нас будет интересный предметный разговор. Риэлтеры приглашаются к диалогу:).

 

Для начала предлагаю обсудить такие вопросы:

 

- Каков должен быть идеальный риэлтер? Что он должен знать и уметь, какие функции выполнять?

- Каков справедливый гонорар риэлтеров?

- Как сформировался нынешний рынок риэлтерских услуг, и как перевести его в лучшее состояние?

 

По первому вопросу часто говорят, что риэлтер всего лишь имеет доступ к базе контактов продавцов (арендодателей) и с помощью этой базы знакомит покупателя с продавцом. На мой взгляд, круг обязанностей риэлтера гораздо шире. Процесс купли-продажи можно разделить на два этапа: поиск, заканчивающийся достижением договорённости о сделке, и собственно проведение сделки.

 

На первом этапе риэлтер должен правильно понять интересы клиента (думаю, иногда это бывает непросто:)), в некоторых случаях даже разъяснить ему их, правильно консультировать, организовывать встречи своего клиента с потенциальной второй стороной сделки и грамотно отстаивать интересы своего клиента. Для этого необходимо быть достаточно хорошим психологом, знать рынок недвижимости и правильно прогнозировать его поведение в ближайшем будущем (наверное, весьма непростая задача), знать особенности жилых домов на данный момент и в перспективе (какие там коммуникации, не живёт ли там много наркоманов, не собираются ли построить дорогу под окнами и т.д.). Поскольку в операциях с недвижимостью высока цена ошибки, люди часто нервничают, и риэлтер должен уметь их успокоить и уладить конфликтные ситуации в случае их возникновения. Несомненно, хороший риэлтер должен быть вежливым.

 

Кроме того, хороший риэлтер просто обязан быть честным. Например, если у риэлтера возникает выбор - состыковать своего клиента с лучшим предложением на рынке или попытаться подсунуть ему худшее, но от другого своего клиента, то хороший риэлтер не поддастся соблазну получить двойной гонорар.

 

При проведении сделки риэлтер обеспечивает её надёжность, а также предохраняет от риска срыва. Тут нужно знать юридическую сторону, разобраться в документах, возможно, чувствовать и своего клиента, и его партнёра - насколько они надёжны, чего от них можно ждать.

 

Оглядевшись вокруг, мы увидим, что сейчас близких к такому идеалу риэлтеров крайне мало. Fata Morgana даже скажет, что их совсем нет:).

 

Чтобы оценить "правильный" гонорар хорошего риэлтера, если всё организовано по уму (то есть не во всём как сейчас), представим себе небольшое агентство из трёх человек и посчитаем его расходы. Пусть хороший риэлтер достоин получать 50 тысяч рублей в месяц на руки - значит, в фонд заработной платы нужно положить примерно 50 тысяч*1.5 (налоги)*3 = 225 тысяч рублей. Аренду офиса и коммунальные платежи положим 20 тысяч в месяц, расходы на рекламу - 25 тысяч. Бухгалтерия - пять тысяч рублей. Транспортные расходы - правильно, если несколько агентств арендуют одну машину, иногда берут такси - оценим всё это в десять тысяч в месяц. Оборудование, расходные материалы, ремонт офиса и пр. оценим ещё в пять тысяч в месяц. Пусть также 50 тысяч в месяц идут в некий стабфонд на случай кризисов, случайностей и пр. - в общем, на чёрный день. В сумме набралось 340 тысяч рублей. В крупных агентствах удельные расходы должны быть несколько меньше.

 

Теперь доходы. Полагаю, что если всё организовано как надо, то хороший риэлтер проводит не менее девяти сделок купли-продажи в месяц (две сделки в неделю). Сейчас это иногда сложно достижимо, о чём ещё пойдёт речь. Тогда агентство проводит не менее 27-ми сделок в месяц. Пусть также все сделки проводятся совместно с другими агентствами, то есть риэлтер данного агентства получает только 50% суммы гонораров. Значит, за каждую сделку гонорар риэлтерам должен составлять 2*340 тысяч/27, то есть примерно 25 тысячи рублей.

 

Я никогда не арендовал квартиру, рискну предположить, что риэлтер по аренде при правильной организации процесса мог бы заключать сделку в день. Тогда число сделок в месяц примерно 20, и чтобы заработать 113 тысяч, риэлтер должен получать примерно 5.7 тысяч рублей за сделку (вроде бы здесь не нужно делиться с другими агентствами)?

 

Оглянувшись вокруг, мы видим, что такие гонорары почти что не встречаются, хотя эти числа - скорее оценка сверху, можно было бы добиться 20 тысяч и 4-5 тысяч соответственно. Главная причина, по-видимому, заключается в гораздо меньшем числе сделок на риэлтера в месяц. А это происходит прежде всего из-за того, что риэлтеров слишком много. Насколько я понимаю, мало кто из них зарабатывает по 50 тысяч в месяц, но есть много людей, готовых работать даже за 15 тысяч. С другой стороны, слышал о сильно преуспевающих риэлтерах, в том числе и в Академгородке, накупивших себе по нескольку квартир и т.д. Кроме того, нынешние риэлтеры обычно ленивы, и две сделки купли-продажи в неделю просто физически не все из них потянут (хотя ничего особенного в этом нет).

 

Из этих рассуждений следует, что правильно было бы резко сократить число риэлтеров и уменьшить гонорар за сделку. Поскольку большинство риэлтеров образуют, можно сказать, болото, то вместо просиживания в офисе они могли бы заняться куда более производительным трудом по другой профессии - рабочих рук у нас, как известно, не хватает. Нужны учителя, штукатуры, рабочие на заводе (там не везде требуется тяжёлый физический труд), доярки и так далее. Труд доярки гораздо полезнее и благороднее труда таких риэлтеров, вырывающих друг у друга кусок хлеба и постоянно норовящих обмануть клиента и содрать с него гигантский гонорар. Сейчас это не просто лишние люди, это даже вредные люди.

 

Есть и ещё один момент. По-видимому, число сделок на риэлтера лимитирует также наше желание заниматься просмотрами в максимально удобное нам время. Это обычно либо вечер буднего дня, либо выходные. В результате несчастный риэлтер вынужден целый день почти что бездействовать, а вечером допоздна мотаться по Городку и его окрестностям и жить без выходных. Во-первых, если это честный добросовестный риэлтер, его просто жалко. Во-вторых, это ограничивает число сделок, поскольку эффективно рабочее время риэлтера уменьшается.

 

Мне кажется, что в свете этого, во-первых, мы должны стараться заниматься просмотрами не только после работы. У многих, в том числе научных сотрудников, рабочий день ненормированный, и они имеют возможность прийти на работу чуть позже или задержаться на обеде, чтобы побольше поработать потом. Во-вторых, риэлтер может согласовать просмотр дистанционно, в таком случае клиент смотрит без риэлтера, а если ему понравится, тогда уже подключается риэлтер. Два года назад риэлтер мне доверяла, и мы несколько раз использовали эту схему. В результате только одна из просмотренных (в разные дни) квартир мне понравилась, в процессе я лучше понял, чего хочу (на тот момент был совсем неопытным человеком), а риэлтер сэкономила довольно много своего времени. Понравившейся мне квартирой потом занимались уже плотно.

 

В-третьих, в последний раз я доверял своему риэлтеру посмотреть квартиры без меня и вынести своё суждение. Один раз по моей просьбе и по согласованию с хозяевами и их риэлтерами моя риэлтер сделала фотографии, из которых мне всё стало ясно. В других случаях описания, данного риэлтером, тоже вполне хватило. Соответственно, мне не пришлось ездить в Бердск, а риэлтер, насколько я помню, смогла всё сделать днём.

 

Теперь о формировании нынешнего рынка риэлтерских услуг. В советское время операции с недвижимостью были сильно ограничены, наверное, все помнят маклера из фильма "По семейным обстоятельствам", который постоянно шифровался и всего боялся. После развала СССР с одной стороны увеличилась необходимость в риэлтерах, с другой - серьёзно готовить их оказалось некому. Туда подались совершенно разные люди, насколько я понимаю, среди них была высокой доля педагогических работников - учителей, воспитателей. Они умели общаться с людьми, пусть иногда немного специфически, но были совершенно безграмотны в юридических вопросах, вряд ли были сильны в построении комбинаций. По уровню это зачастую, скажем так, далеко не доктора наук. То есть получилось, что ответственная работа оказалась в руках непрофессионалов и вообще не слишком подходящих для неё людей.

 

Можно сравнить риэлтеров с теми же бухгалтерами и банковскими служащими, которые тоже оперируют большими деньгами, но к которым в целом иное отношение, чем к риэлтерам. Те действительно профессионалы, которые обычно справляются со своей работой и на которых можно положиться. Почему бухгалтеров уже давно подготовили, а риэлтерами мы до сих пор сильно недовольны? Я небольшой поклонник рыночной экономики, но у неё есть определённые механизмы, которые в данном случае, по-видимому, не работают. Мне кажется, что основная причина в отсутствии открытости. Каждый стремится провести свою сделку как можно более тайно, без огласки, по принципу "как бы чего не вышло". В результате у новичка нет информации о том, какой риэлтер хороший, какой плохой, он даже не в состоянии оценить работу своего риэлтера, поскольку сравнивать не с чем. Не остался после сделки без квартиры и без денег - уже хорошо, риэлтер записывается в надёжные и проверенные, потом его ещё и посоветовать могут. А то, что можно было, например, чуть подождать и купить квартиру подешевле и поближе к магазинам, или что кто-то разговаривает вежливо и возит на машине на просмотры, новичок может никогда не догадаться. Или что данный риэлтер славится умением всучить "неликвид", и что он сам тоже приобрёл неликвид, выяснится лишь при его продаже, если новичок это вообще поймёт. Поэтому, в частности, не стесняйтесь оставлять свои отзывы в https://academ.club/index.php?showtopi...&st=0&p=9407536 - прежде всего из-за информационного вакуума мы сильно переплачиваем и имеем дело с недобросовестными риэлтерами, которые отбивают клиентов у хороших агентов, снижая число их сделок.

 

Замечу, что в плановой экономике число риэлтеров можно было бы отрегулировать совсем просто.

 

Хочется надеяться, что профессия риэлтера тоже когда-нибудь перестанет многими считаться уделом неблагородных людей. Риэлтеры нужны, но не такие, как сейчас. Нужны честные, порядочные, умные, трудолюбивые риэлтеры. По-видимому, без нашего участия ситуация сильно не улучшится.

 

Было бы интересно узнать мнение форумчан, в том числе риэлтеров, о написанном выше.

Как риэлтеры оценивают уровень подготовки дипломированных риэлтеров? Таких выпускают, например, в СГГА ( http://www.ssga.ru/main/napravlenie_podgot...enedzhment.html , профиль "Операции с недвижимым имуществом").

По моему мнению, совсем не оригинальному, основные качества хорошего риэлтора - это профессионализм и умение общаться с людьми, а также желание эффективно работать. Первые два качества во многом определяются наличием жизненного и профессионального опыта, поэтому я например не доверяю в этой области сильно молодым людям, какими приятными они не были бы. Незаинтересованность тоже отталкивает, когда чувствуешь, что риэлтору либо лень возиться, либо он считает тебя бесперспективным клиентом, либо просто терпит, раз такая работа.

 

Насчет честности как бы не обсуждается, это должно быть по умолчанию. Но с другой стороны, каждая сторона действует в своих личных интересах и ожидать полного финансового самопожертвования было бы наивно.

 

Что касается того, сколько должен получать риэлтор... я думаю, выносить суждение о том, кто кем должен работать и сколько за это получать, тем более не зная тонкостей процесса изнутри, не совсем корректно. Да, я считаю, что 3-5% от сделки - это много в наших реалиях, когда большинство риэлторов по сути простые посредники (и не всегда юридически грамотные), между покупателем и продавцом, а самое главное, не несут никакой ответственности за безопасность сделки. И непонятна привязка гонорара к стоимости квартиры. Я думаю, что оплата должна варьировать в зависимости от сложности сделки, но конкретных цифр определить не берусь. Но пока будет существовать схема, когда продавец ничего не платит агенту, а значит, незаинтересован в самостоятельных действиях по продаже квартиры, рынок будет прочно оккупирован агентствами и нынешний порядок вещей сохраняться.

 

 

Согласен, что для правильных суждений необходимо много знать о работе риэлтера. Поэтому и создана эта тема, здесь риэлтеры могут сами рассказать о своей работе, расходах, о своём видении ситуации. В том числе не исключено, что мои расчёты будут сильно скорректированы:).

ТС, ну что за графомания? Зачем плодить одинаковые темы? Вот же ваша такая же https://academ.club/index.php?showtopic=918680&hl=

 

Какая-то прям сказка про белого бычка.

В том-то и дело, что темы разные. Здесь ключевое слово "общие", то есть рассуждения носят обобщённый характер, не касаясь конкретных риэлтеров. Можно обсуждать размер гонорара риэлтеров, как его правильно считать в разных ситуациях, загруженность риэлтеров, навыки, которые им необходимы в работе. В принципе желающие сказать "все риэлтеры плохие", "все риэлтеры хорошие" или "риэлтеры гребут деньги лопатой" могут сделать это здесь, хотя желательно, чтобы комментарии всё же были более содержательными:).

 

А тема https://academ.club/index.php?showtopic=918680 наоборот представляет собой энциклопедию отзывов о конкретных риэлтерах, где такие обсуждения неуместны. Там форумчанин может посмотреть "досье" на своего риэлтера (если оно, конечно, там есть), выбрать хорошего риэлтера и иметь в виду остальных, если вдруг придётся столкнуться.

Один из форумчан сообщил, что решил продать свою квартиру (чистая продажа) и позвонил в несколько известных агентств. Неожиданно оказалось, что все они берут проценты с продавца. Пока в списке "Жилфонд", "Ваш Академгородок", "Акрополь", "Модуль-С", "Сибакадемстрой Недвижимость", "Олимп", к ним можно добавить "Дельту", про которую это было известно давно.

 

Было бы хорошо составить списки тех, кто берёт и не берёт проценты с продавца при чистой продаже. Напишите, пожалуйста, если у вас есть соответствующая информация.

 

Интересно, на рынке что-то произошло? Это местная особенность Академгородка, или так сейчас везде? Есть ощущение, что бердские агентства проценты с продавца стараются не брать (и обычно это получается:)).

Один из форумчан сообщил, что решил продать свою квартиру (чистая продажа) и позвонил в несколько известных агентств. Неожиданно оказалось, что все они берут проценты с продавца. Пока в списке "Жилфонд", "Ваш Академгородок", "Акрополь", "Модуль-С", "Сибакадемстрой Недвижимость", "Олимп", к ним можно добавить "Дельту", про которую это было известно давно.

 

тоже столкнулась с этим.

 

Интересно, на рынке что-то произошло? Это местная особенность Академгородка, или так сейчас везде? Есть ощущение, что бердские агентства проценты с продавца стараются не брать (и обычно это получается:)).

 

По моим сведениям, если продаешь квартиру лично, т.е. без привязанного к тебе лично риэлтера покупателю со своим риэлтером, то % с продавца не берут, например, в "Ваш Академгородок", "Олимп", "Содействие". В "Сибакадемстрой Недвижимость" берут 1% в любом случае, если не хочешь платить сам за услуги, то стоимость услуги прилагается поверх стоимости квартиры (т.е. платит твой % агентству покупатель).

 

Кажется, ситуация несколько изменилась осенью этого года. Выставила на продажу квартиру в августе через Олимп. Риэлтер согласилась её показывать сама без каких-либо % от меня в случае совершения сделки. В ноябре она повысила цену на квартиру, заложив в неё стоимость её услуг для меня, как для продавца. Пришлось сбежать из Олимпа, подать личное объявление о продаже.

В одном из агентств мне объяснили, что если сделку проводят риэлтеры от разных агентств, то, как правило, берется % и с покупателя и с продавца, риэлтеры от одного агентства - только с покупателя.

Один из форумчан сообщил, что решил продать свою квартиру (чистая продажа) и позвонил в несколько известных агентств. Неожиданно оказалось, что все они берут проценты с продавца. Пока в списке "Жилфонд", "Ваш Академгородок", "Акрополь", "Модуль-С", "Сибакадемстрой Недвижимость", "Олимп", к ним можно добавить "Дельту", про которую это было известно давно.

 

Если у вас нет договора с агентством, то с вас и денег не возьмут. Для того чтобы оплатить чьи то услуги, я полагаю нужно заключить договор на обслуживание.

 

 

Есть ощущение, что бердские агентства проценты с продавца стараются не брать (и обычно это получается:)).

 

Да нет, бердские тоже пытаются взять, только им не очень дают. :) Потому как там еще не рынок недвижимости, а базар. Многие агентства не могут между собой договориться, а уж с клиентами и подавно.

Наконец-то появились риэлтеры! Не ответите на остальные вопросы в теме, в том числе не прокомментируете первое сообщение темы?

 

С учётом того, что с покупателя тоже берутся проценты, получается, что за сделку купли-продажи без цепочек риэлтеры получают 5-6%, то есть при цене квартиры 3 миллиона получается 150-180 тысяч. Когда большинство агентств стали брать с продавца? Какое "экономическое обоснование" таких гонораров, насколько они справедливы? Пока картина такая, что и три процента за сделку очень много.

 

Правильно ли я понял, что в Академгородке агентства договорились и совместными усилиями держат высокие цены, а в Бердске ещё не договорились?

С момента открытия темы прошло почти три недели, можно подвести некоторые итоги.

 

Итак, риэлтеры не стали возражать в том числе против того, что:

 

1) Риэлтеров слишком много, в несколько раз больше, чем необходимо для удовлетворения потребностей рынка.

 

2) Гонорары риэлтеров неоправданно высоки, в несколько раз больше, чем справедливая оплата их труда, особенно при правильной организации процесса.

 

Дополнительно выяснилось, что среди риэлтеров Академгородка может быть договорённость, помогающая большинству наших агентств получать не 3% со сделки, а зачастую существенно больше. Конечно, слова Akadem1

 

Есть ощущение, что бердские агентства проценты с продавца стараются не брать (и обычно это получается:)).

 

Да нет, бердские тоже пытаются взять, только им не очень дают. :) Потому как там еще не рынок недвижимости, а базар. Многие агентства не могут между собой договориться, а уж с клиентами и подавно.

 

теоретически можно трактовать по-разному, но, скорее всего, речь идёт именно о договорённости. На прямой уточняющий вопрос Akadem1 не ответил.

 

Мне кажется, что результат вполне заслуживает внимания, и я буду ссылаться на него при последующих обсуждениях.

 

Добавлю, что я вёл переписку с двумя риэлтерами, активными форумчанами, призывая их участвовать в обсуждении. Однако и они не захотели ответить на вопросы, сформулированные в первом сообщении.

 

В свете этого неутешительного результата стоит подумать, что можно сделать. Лично я по возможности форсирую создание темы "Самостоятельное проведение операций с недвижимостью", сейчас ведётся подготовительный процесс, в том числе выясняются формальности (см. https://academ.club/index.php?showtopic=925195 ). Призываю всех, кто имеет соответствующий опыт, активно участвовать в развитии новой темы!

Я, как риэлтер, могу сказать, что в профессии риэлтера нет ничего сложного, как и в любой другой, могу сказать об этом со всей ответственность так как обладаю рядом профессий, в которых задействован и ручной(физический), и умственный труд. Рассуждать о том много или мало риэлтеров на рынке просто глупо, так как существует естественный отбор и в профессии остаются только востребованный люди, лишние все уходят(как и из любой другой профессии). размеры гонораров диктует рынок и если демпингом никто не занимается, это значит что уменьшив % бизнес становится не рентабельным. И дело в ДАННОМ случает идет о профессии, в которой оперируют важнейшими в нашей с вами жизни вещами - недвижимостью - это большие суммы, большая ответственность(я говорю про моральную и материальную ответственность), это очень много нервов и знаний!

Очень мало людей совершая сделки с недвижимостью(покупатели и продавцы) могут хладнокровно перенести этот период и поэтому им нужна поддержка и крепкая рука помощи! Важным моментом является и то, что люди с крайним недоверием относятся друг к другу и посредник, в данном случае риэлтер, является важнейшим звеном! Пройдя через все этапы сделки, особенно с хорошим риэлтером, обычному человеку может показаться, что все легко и просто, но это обманчивое ощущение, основная работа риэлтера незаметна для человека. Ведь что бы получить на выходе довольных и счастливых людей, осуществивших свою мечту или решивших важную и острую проблему нужно пройти несколько этапов.

И первый этап, это заполучить Клиента! Это очень важный и очень сложный процесс! Нужно обладать рядом очень непростых качеств, как профессиональных, так и личностных(человеческий), коими, как вы наверно знаете, обладают не все люди. Главными из которых являются честность и ответственность. Профессиональные знания(Юридические нюансы) могут прийти ТОЛЬКО с опытом(как и в любой другой профессии), ведь все наверно уже знают, что работать учат на работе, а не в институте.

Очень важно понять клиента, ведь не все покупатели в состоянии понять, что они хотят купить без помощи профессионала. Дальше идет процесс продажи или покупки, показы, просмотры, беготня и сидение на стуле, затраты времени и мат.средств., процесс управления сделкой, действиями людей(большого количества людей), большое количество переговоров, с клиентами и организациями. Из вышеперечисленного можно понять, что для работы риэлтером, нужно обладать очень многими знаниями и качествами. Знания должны быть в разных областях: строительство, оценка, психология, юриспруденция и т.п.

В завершение можно добавить, что каждая сделка совершенно ИНДИВИДУАЛЬНА! Нет одинаковых, как нет одинаковых людей. Прибавить к этому не постоянный(сдельный) заработок, не нормированный рабочий день, не благодарность со стороны значительной части населения(по большей части это из-за бедности населения и плохой информированности). Ещё все забывают, что комиссия оплаченная Клиентом НЕ ВСЯ ложится в карман риэлтора, а зачастую составляет от 20 до 40 процентов от оплаченной в АН.

О заявлениях, что можно все сделать самому могу сказать, что в простых сделках 1 покупатель- один продавец(с чистой продажей) не нужно обладать значительным опытом и возможностями АН и можно обойтись без риэлтера, но при сложных обменах сделки держатся только на риэлтерах. Построить дом тоже можно самому, но увы не все могут это сделать по ряду причин. Это обычное разделение труда!

Очень обидно бывает то, что в работе многие риэлтеры и сами не понимают за что они берут деньги и прикрываются расходами на рекламу и продажей контактной информации. Наверно есть и такие. Но настоящие профессионалы знают, что труд заключается не в этом.

Еще много чего можно сказать и я скажу, если меня спросят..)

Да нет, бердские тоже пытаются взять, только им не очень дают. :) Потому как там еще не рынок недвижимости, а базар.

У Вас то конечно элытный бутик! :)

p.s. Дают обычно чаевые.

megadom, спасибо за развёрнутый содержательный комментарий!

 

Я во многом придерживаюсь вашей точки зрения, что видно даже по первому сообщению темы. Согласен, что работа хорошего риэлтера совсем не легка, и что хорошему риэлтеру необходимо обладать комплексом разноообразных качеств.

 

Вы не могли бы примерно перевести качественное описание в количественное? Наподобие "просмотры обычно занимают два-три часа рабочего времени риэлтера, чаще всего по вечерам, где-то с семи до девяти или позже", "оформление документов занимает в сезон примерно час в день, не в сезон - полчаса", "проведение сделки, в том числе организация встреч и их проведение, звонки в юстицию, чтобы занять очередь,.. занимают примерно восемь часов на каждую сделку, уже после того, как стороны о ней договорились", "вынужденный простой ("сидение на стуле") занимает процентов двадцать работы хорошего риэлтера и процентов 70 у плохого"? Все числа я, конечно, взял из головы:).

 

К сожалению, рынок риэлтерских услуг у нас окончательно ещё не сформировался, поэтому те механизмы отсева плохих риэлтеров, о которых вы пишете, не работают. Ключевую роль, мне кажется, играет недостаток информации. http://ru.wikipedia.org/wiki/Рынок : "К функциям рынка относятся: 1. информационная — рынок дает его участникам информацию о необходимом количестве товаров и услуг, их ассортименте и качестве;..." Однако обычно участники рынка недвижимости не представляют, кто из риэлтеров хорошо работает, кто не очень, да и вообще чем отличается хороший риэлтер от плохого - вы тоже об этом пишете. Обычный человек проводит сделки крайне редко, всего боится, старается всё держать в тайне ("не болтать языком"), в результате ни он, ни другие не имеют ориентиров, чтобы оценить качество работы риэлтера. Это не даёт запуститься рыночным механизмам, что в том числе позволяет существовать множеству недобросовестных риэлтеров.

 

Наверное, даже простые сделки вроде прямой купли-продажи (без цепочек) таят определённые опасности для неискушённых. Думаю, что риэлтеры действительно нужны так же, как продавцы, рабочие на заводе и учителя. Однако в силу то ли неэффективности системы, то ли непомерных аппетитов гонорары кажутся завышенными.

 

Вы не могли бы прокомментировать мои вычисления по поводу доходов и расходов риэлтеров? Какая частота сделок характерна для средних риэлтеров и для мастеров своего дела? Сколько сделок в месяц вы считали бы для себя желательным, если бы от клиентов не было бы отбоя? Понятно, что сто сделок в месяц не получится провести физически:).

 

Если агентство забирает ~70% гонорара риэлтера, это означает большую долю расходов на рекламу и пр. или наглость директора агентства?:) Может быть, в среднем риэлтеры крупных агентств работают не очень хорошо, сделки не очень часты, вот и получают зарплату в 15 тысяч, а остальное вынуждены отдавать на текущие расходы, которые никто не отменял?

megadom, спасибо за развёрнутый содержательный комментарий!

 

Я во многом придерживаюсь вашей точки зрения, что видно даже по первому сообщению темы. Согласен, что работа хорошего риэлтера совсем не легка, и что хорошему риэлтеру необходимо обладать комплексом разноообразных качеств.

 

Вы не могли бы примерно перевести качественное описание в количественное? Наподобие "просмотры обычно занимают два-три часа рабочего времени риэлтера, чаще всего по вечерам, где-то с семи до девяти или позже", "оформление документов занимает в сезон примерно час в день, не в сезон - полчаса", "проведение сделки, в том числе организация встреч и их проведение, звонки в юстицию, чтобы занять очередь,.. занимают примерно восемь часов на каждую сделку, уже после того, как стороны о ней договорились", "вынужденный простой ("сидение на стуле") занимает процентов двадцать работы хорошего риэлтера и процентов 70 у плохого"? Все числа я, конечно, взял из головы:).

 

К сожалению, рынок риэлтерских услуг у нас окончательно ещё не сформировался, поэтому те механизмы отсева плохих риэлтеров, о которых вы пишете, не работают. Ключевую роль, мне кажется, играет недостаток информации. http://ru.wikipedia.org/wiki/Рынок : "К функциям рынка относятся: 1. информационная — рынок дает его участникам информацию о необходимом количестве товаров и услуг, их ассортименте и качестве;..." Однако обычно участники рынка недвижимости не представляют, кто из риэлтеров хорошо работает, кто не очень, да и вообще чем отличается хороший риэлтер от плохого - вы тоже об этом пишете. Обычный человек проводит сделки крайне редко, всего боится, старается всё держать в тайне ("не болтать языком"), в результате ни он, ни другие не имеют ориентиров, чтобы оценить качество работы риэлтера. Это не даёт запуститься рыночным механизмам, что в том числе позволяет существовать множеству недобросовестных риэлтеров.

 

Наверное, даже простые сделки вроде прямой купли-продажи (без цепочек) таят определённые опасности для неискушённых. Думаю, что риэлтеры действительно нужны так же, как продавцы, рабочие на заводе и учителя. Однако в силу то ли неэффективности системы, то ли непомерных аппетитов гонорары кажутся завышенными.

 

Вы не могли бы прокомментировать мои вычисления по поводу доходов и расходов риэлтеров? Какая частота сделок характерна для средних риэлтеров и для мастеров своего дела? Сколько сделок в месяц вы считали бы для себя желательным, если бы от клиентов не было бы отбоя? Понятно, что сто сделок в месяц не получится провести физически:).

 

Если агентство забирает ~70% гонорара риэлтера, это означает большую долю расходов на рекламу и пр. или наглость директора агентства?:) Может быть, в среднем риэлтеры крупных агентств работают не очень хорошо, сделки не очень часты, вот и получают зарплату в 15 тысяч, а остальное вынуждены отдавать на текущие расходы, которые никто не отменял?

Можно начать с описания процесса становления риэлтера:

Человек решивший стать риэлтером, на данный момент, может оперировать начальными сведениями: примерными суммами гонораров за продажу или покупку недвижимости, свободным графиком работы риэлтера и кажущейся простотой рабочего процесса. Некоторые приходят и для того что бы продать свою недвижимость и с этого начинают свою карьеру.

В течении первого года работы все мифы развеиваются.

Что бы заработать первую зарплату порой приходится работать несколько месяцев. Этот фактор отметает многих желающих "легких денег".

Остаются как правило те у кого есть крепких тыл или накопления. Поэтому чаще всего риэлтер это женщина от 30 лет.(дальше объяснять не буду и так все понятно). Недвижимость это важнейшая составляющая нашей жизни и в силу этого Клиенты чаще всего доверяют риэлтеру с определенным(большим) жизненным опытом или проще сказать - не молодым людям. Молодежь в этой профессии встречается довольно редко, только за счет индивидуальных личностных качеств и, в последнее время, агрессивной рекламной политики некоторых компаний. Могу сказать, что большинство клиентов в любых областях сферы услуг приходят по рекомендации, они, как правило, закрывают глаза на стоимость услуг, так как понимают, что за качество нужно платить.

Возвращаясь к заработкам можно отметить, что они зависят от клиентской базы. Клиентами, в первую очередь, становятся все друзья и знакомые, которые и так знают о нас и склонны нам доверять. В дальнейшем клиентами становятся, как случайные люди по всевозможной рекламе(это 20%), так и люди услышавшие положительные отзывы о своих друзей и знакомых(это 80%). В силу этого на начальном этапе становления в профессии, очень много свободного времени, которое можно посвятить изучению нюансов и теории риэлтерского мастерства. Большая часть из которых, это общение с коллегами и разбор прошедших сделок, изучение юридических моментов и нюансов(но в нормальном АН есть свой юрисконсульт, который страхует и контролирует сложные сделки, но риэлтер обязан разбираться в основных, наиболее часто встречающихся ситуациях, а для этого нужен опыт!) изучение рынка: цен, тенденций. Что бы обеспечить более или менее стабильный поток Клиентов нужно проработать в среднем 3 года. Из-за таких сложностей на рынке часто встречаются такие риэлтеры, которые практикуют "втюхинг" и "впаринг", ведь зарабатывать то нужно. Такой подход имеет определенный экономический эффект, но в перспективе приводит к печальным последствия, которые может ощутить на себе как Клиент, так и риэлтеры. К великому счастью большинство настоящих профи своего дела стараются понять, что же собственно нужно их клиенту и постоянно совершенствуют свое мастерство в этом. Если ко всему вышесказанному прибавить сезонность, экономические перепады(изменения спроса и предложения практически каждый год) то можно понять, что оплата услуг содержит определенную Дельту :rolleyes: , которая позволяет держаться на плаву новичкам и служит бонусом и премией для профессионалов.

До недавнего времени гонорар АН брало только с покупателя и средний % составлял 3%-4%. БОольшая часть сделок происходит между двух риэлтеров или двух АН и соответственно % делятся пополам. т.е. вознаграждение при покупке 1,5-2% от стоимости жилья.

 

Если брать стоимость квартиры в 3500т.р. то гонорар АН составляет 70т.р., а риэлтер получает 40% от этого это 28 т.р. но, как правило, клиенты торгуются на проценты и средняя сумма вознаграждения АН составляет 50т.р, а риэлтер получает 20т.р. и этот пример приведен для достаточно дорогой недвижимости, которую продать значительно сложнее чем дешевую.

 

Если брать стоимость квартиры в 1400т.р. то гонорар АН составляет 28т.р., а риэлтер получает 40% от этого это 11 т.р.

 

Если брать в расчет то что срок продажи недвижимости может занимать от одного месяца до нескольких лет и то что продавец никак не приклеен к риэлтеру то большая часть потраченного времени может не принести вообще никакого дохода. К тому же часть людей пытаются снизить гонорар или вообще "кинуть". Поэтому некоторые риэлтеры даже могут отказываться от работы к какими-то клиентами.

 

Количество сделок в месяц может варьировать от 0 до 10, как так на каждый вариант уходит разное количество времени.

что бы обеспечить постоянный поток в 3-5 сделок в месяц и зарабатывать от 50т.р. нужно иметь стаж работы от 5 лет, постоянно иметь от 10 ликвидных и от 20 неликвидных объектов в собственной базе. для обеспечения процесса продажи которых нужно тратить все время с 8 утра до 21 часов вечера. вечером показы которые растягиваются порок до трех часов(время с переездами и ожиданиями по нескольким объектам). днем возможны тоже показы, но меньше. в основном переговоры с АН по имеющимся вариантам, планирование просмотров и переговоры с АН по каждому варианту что бы оценить и узнать ситуацию. Вариантов может быть и 40 и 50, и нужно выбрать то что может понравиться и подойдет по срокам и цене, и куча всяких других нюансов. Порой можно целый день просидеть на телефоне что бы показать вечером 2 квартиры Клиентам. Потом нужно проводить периодические встречи с имеющимися Клиентами и новыми в офисе и на объектах, и с новыми клиентами. А каждая встреча занимает от 30 минут и до 2 часов. Плюс рутинная работа по выставлению на разных сайтах, корректировка объявлений. Постоянное изучение рынка, и сопоставление вариантов на предмет "цена-качество".

Прибавить простые и совершенно пустые консультации которые, конечно, может и принесут когда-нибудь отдачу, но отнимают достаточно много времени. Про проведение встреч на передаче аванса или проведение самой сделки я говорить не буду, так как об этом все знают. Если кратко то : передача аванса от 30 минут до 3-4 часов. Сделка проходит от 1,5 часов и до пары дней, в зависимости от ситуации.

что-то много написал.. слишком обширная тема.. ещё можно писать и писать..)

забыл про зарплату добавить.. супер риэлтер зарабатывает до 1000т.р. в год и даже бывает больше... но таких единицы.. в среднем отличный специалист зарабатывает 300-500т.р в год это 20-40 т.р. в месяц. рядовой сотрудник зарабатывает в пределах 20 т.р.

в каждой компании есть план он составляет примерно 150-200т.р в квартал. это 15-25 т.р зарплаты в месяц.

если учесть то что доход поступает не равномерно, то это доставляет определенный дискомфорт в планировании семейного бюджета.

эта ситуация характерна для большинства АН Академгородка. Возможно в крупных АН типа Жилфонда и ЦАНа з.п. не соответствуют, так как туда люди идут потоком по агрессивной рекламе. ну а плохих отзывов о крупных АН больше потому как очень большой объем работы они выполняют. что возможно каким-то, может даже негативным, образом сказывается на качестве оказываемых услуг.