Предлагаю всерьёз обсудить риэлтеров и агентства недвижимости Академгородка в общем. Тема, безусловно, не новая, но в предыдущих почему-то не прозвучали, как мне кажется, ответы даже на многие базовые вопросы. Что уж там, обычно всё моментально скатывалось на говорильню, а по-настоящему интересные вопросы вроде частоты сделок, структуры расходов риэлтеров или их распорядка дня почти что оставались за кадром. Незнание таких вещей приводит к появлению разного рода мифов о риэлтерах, иногда уничижающих, иногда наоборот. Хочется надеяться, что сейчас этого не произойдёт, и у нас будет интересный предметный разговор. Риэлтеры приглашаются к диалогу:).

 

Для начала предлагаю обсудить такие вопросы:

 

- Каков должен быть идеальный риэлтер? Что он должен знать и уметь, какие функции выполнять?

- Каков справедливый гонорар риэлтеров?

- Как сформировался нынешний рынок риэлтерских услуг, и как перевести его в лучшее состояние?

 

По первому вопросу часто говорят, что риэлтер всего лишь имеет доступ к базе контактов продавцов (арендодателей) и с помощью этой базы знакомит покупателя с продавцом. На мой взгляд, круг обязанностей риэлтера гораздо шире. Процесс купли-продажи можно разделить на два этапа: поиск, заканчивающийся достижением договорённости о сделке, и собственно проведение сделки.

 

На первом этапе риэлтер должен правильно понять интересы клиента (думаю, иногда это бывает непросто:)), в некоторых случаях даже разъяснить ему их, правильно консультировать, организовывать встречи своего клиента с потенциальной второй стороной сделки и грамотно отстаивать интересы своего клиента. Для этого необходимо быть достаточно хорошим психологом, знать рынок недвижимости и правильно прогнозировать его поведение в ближайшем будущем (наверное, весьма непростая задача), знать особенности жилых домов на данный момент и в перспективе (какие там коммуникации, не живёт ли там много наркоманов, не собираются ли построить дорогу под окнами и т.д.). Поскольку в операциях с недвижимостью высока цена ошибки, люди часто нервничают, и риэлтер должен уметь их успокоить и уладить конфликтные ситуации в случае их возникновения. Несомненно, хороший риэлтер должен быть вежливым.

 

Кроме того, хороший риэлтер просто обязан быть честным. Например, если у риэлтера возникает выбор - состыковать своего клиента с лучшим предложением на рынке или попытаться подсунуть ему худшее, но от другого своего клиента, то хороший риэлтер не поддастся соблазну получить двойной гонорар.

 

При проведении сделки риэлтер обеспечивает её надёжность, а также предохраняет от риска срыва. Тут нужно знать юридическую сторону, разобраться в документах, возможно, чувствовать и своего клиента, и его партнёра - насколько они надёжны, чего от них можно ждать.

 

Оглядевшись вокруг, мы увидим, что сейчас близких к такому идеалу риэлтеров крайне мало. Fata Morgana даже скажет, что их совсем нет:).

 

Чтобы оценить "правильный" гонорар хорошего риэлтера, если всё организовано по уму (то есть не во всём как сейчас), представим себе небольшое агентство из трёх человек и посчитаем его расходы. Пусть хороший риэлтер достоин получать 50 тысяч рублей в месяц на руки - значит, в фонд заработной платы нужно положить примерно 50 тысяч*1.5 (налоги)*3 = 225 тысяч рублей. Аренду офиса и коммунальные платежи положим 20 тысяч в месяц, расходы на рекламу - 25 тысяч. Бухгалтерия - пять тысяч рублей. Транспортные расходы - правильно, если несколько агентств арендуют одну машину, иногда берут такси - оценим всё это в десять тысяч в месяц. Оборудование, расходные материалы, ремонт офиса и пр. оценим ещё в пять тысяч в месяц. Пусть также 50 тысяч в месяц идут в некий стабфонд на случай кризисов, случайностей и пр. - в общем, на чёрный день. В сумме набралось 340 тысяч рублей. В крупных агентствах удельные расходы должны быть несколько меньше.

 

Теперь доходы. Полагаю, что если всё организовано как надо, то хороший риэлтер проводит не менее девяти сделок купли-продажи в месяц (две сделки в неделю). Сейчас это иногда сложно достижимо, о чём ещё пойдёт речь. Тогда агентство проводит не менее 27-ми сделок в месяц. Пусть также все сделки проводятся совместно с другими агентствами, то есть риэлтер данного агентства получает только 50% суммы гонораров. Значит, за каждую сделку гонорар риэлтерам должен составлять 2*340 тысяч/27, то есть примерно 25 тысячи рублей.

 

Я никогда не арендовал квартиру, рискну предположить, что риэлтер по аренде при правильной организации процесса мог бы заключать сделку в день. Тогда число сделок в месяц примерно 20, и чтобы заработать 113 тысяч, риэлтер должен получать примерно 5.7 тысяч рублей за сделку (вроде бы здесь не нужно делиться с другими агентствами)?

 

Оглянувшись вокруг, мы видим, что такие гонорары почти что не встречаются, хотя эти числа - скорее оценка сверху, можно было бы добиться 20 тысяч и 4-5 тысяч соответственно. Главная причина, по-видимому, заключается в гораздо меньшем числе сделок на риэлтера в месяц. А это происходит прежде всего из-за того, что риэлтеров слишком много. Насколько я понимаю, мало кто из них зарабатывает по 50 тысяч в месяц, но есть много людей, готовых работать даже за 15 тысяч. С другой стороны, слышал о сильно преуспевающих риэлтерах, в том числе и в Академгородке, накупивших себе по нескольку квартир и т.д. Кроме того, нынешние риэлтеры обычно ленивы, и две сделки купли-продажи в неделю просто физически не все из них потянут (хотя ничего особенного в этом нет).

 

Из этих рассуждений следует, что правильно было бы резко сократить число риэлтеров и уменьшить гонорар за сделку. Поскольку большинство риэлтеров образуют, можно сказать, болото, то вместо просиживания в офисе они могли бы заняться куда более производительным трудом по другой профессии - рабочих рук у нас, как известно, не хватает. Нужны учителя, штукатуры, рабочие на заводе (там не везде требуется тяжёлый физический труд), доярки и так далее. Труд доярки гораздо полезнее и благороднее труда таких риэлтеров, вырывающих друг у друга кусок хлеба и постоянно норовящих обмануть клиента и содрать с него гигантский гонорар. Сейчас это не просто лишние люди, это даже вредные люди.

 

Есть и ещё один момент. По-видимому, число сделок на риэлтера лимитирует также наше желание заниматься просмотрами в максимально удобное нам время. Это обычно либо вечер буднего дня, либо выходные. В результате несчастный риэлтер вынужден целый день почти что бездействовать, а вечером допоздна мотаться по Городку и его окрестностям и жить без выходных. Во-первых, если это честный добросовестный риэлтер, его просто жалко. Во-вторых, это ограничивает число сделок, поскольку эффективно рабочее время риэлтера уменьшается.

 

Мне кажется, что в свете этого, во-первых, мы должны стараться заниматься просмотрами не только после работы. У многих, в том числе научных сотрудников, рабочий день ненормированный, и они имеют возможность прийти на работу чуть позже или задержаться на обеде, чтобы побольше поработать потом. Во-вторых, риэлтер может согласовать просмотр дистанционно, в таком случае клиент смотрит без риэлтера, а если ему понравится, тогда уже подключается риэлтер. Два года назад риэлтер мне доверяла, и мы несколько раз использовали эту схему. В результате только одна из просмотренных (в разные дни) квартир мне понравилась, в процессе я лучше понял, чего хочу (на тот момент был совсем неопытным человеком), а риэлтер сэкономила довольно много своего времени. Понравившейся мне квартирой потом занимались уже плотно.

 

В-третьих, в последний раз я доверял своему риэлтеру посмотреть квартиры без меня и вынести своё суждение. Один раз по моей просьбе и по согласованию с хозяевами и их риэлтерами моя риэлтер сделала фотографии, из которых мне всё стало ясно. В других случаях описания, данного риэлтером, тоже вполне хватило. Соответственно, мне не пришлось ездить в Бердск, а риэлтер, насколько я помню, смогла всё сделать днём.

 

Теперь о формировании нынешнего рынка риэлтерских услуг. В советское время операции с недвижимостью были сильно ограничены, наверное, все помнят маклера из фильма "По семейным обстоятельствам", который постоянно шифровался и всего боялся. После развала СССР с одной стороны увеличилась необходимость в риэлтерах, с другой - серьёзно готовить их оказалось некому. Туда подались совершенно разные люди, насколько я понимаю, среди них была высокой доля педагогических работников - учителей, воспитателей. Они умели общаться с людьми, пусть иногда немного специфически, но были совершенно безграмотны в юридических вопросах, вряд ли были сильны в построении комбинаций. По уровню это зачастую, скажем так, далеко не доктора наук. То есть получилось, что ответственная работа оказалась в руках непрофессионалов и вообще не слишком подходящих для неё людей.

 

Можно сравнить риэлтеров с теми же бухгалтерами и банковскими служащими, которые тоже оперируют большими деньгами, но к которым в целом иное отношение, чем к риэлтерам. Те действительно профессионалы, которые обычно справляются со своей работой и на которых можно положиться. Почему бухгалтеров уже давно подготовили, а риэлтерами мы до сих пор сильно недовольны? Я небольшой поклонник рыночной экономики, но у неё есть определённые механизмы, которые в данном случае, по-видимому, не работают. Мне кажется, что основная причина в отсутствии открытости. Каждый стремится провести свою сделку как можно более тайно, без огласки, по принципу "как бы чего не вышло". В результате у новичка нет информации о том, какой риэлтер хороший, какой плохой, он даже не в состоянии оценить работу своего риэлтера, поскольку сравнивать не с чем. Не остался после сделки без квартиры и без денег - уже хорошо, риэлтер записывается в надёжные и проверенные, потом его ещё и посоветовать могут. А то, что можно было, например, чуть подождать и купить квартиру подешевле и поближе к магазинам, или что кто-то разговаривает вежливо и возит на машине на просмотры, новичок может никогда не догадаться. Или что данный риэлтер славится умением всучить "неликвид", и что он сам тоже приобрёл неликвид, выяснится лишь при его продаже, если новичок это вообще поймёт. Поэтому, в частности, не стесняйтесь оставлять свои отзывы в https://academ.club/index.php?showtopi...&st=0&p=9407536 - прежде всего из-за информационного вакуума мы сильно переплачиваем и имеем дело с недобросовестными риэлтерами, которые отбивают клиентов у хороших агентов, снижая число их сделок.

 

Замечу, что в плановой экономике число риэлтеров можно было бы отрегулировать совсем просто.

 

Хочется надеяться, что профессия риэлтера тоже когда-нибудь перестанет многими считаться уделом неблагородных людей. Риэлтеры нужны, но не такие, как сейчас. Нужны честные, порядочные, умные, трудолюбивые риэлтеры. По-видимому, без нашего участия ситуация сильно не улучшится.

 

Было бы интересно узнать мнение форумчан, в том числе риэлтеров, о написанном выше.

Вообще, если вы взрослый человек, то должны понимать, что заработанные деньги не могут быть сопоставимы с потраченными силами, калориями, потраченным временем и т.д. и т.п. или не имеют явных закономерностей.

C последним согласен, а вот первое утверждение спорно.

Правильнее так: ...заработанные деньги могут быть не сопоставимы...

Вполне могут быть сопоставимы.

 

 

час работы дворника и юриста(к примеру) стоят по разному. Может оцените труд каждого? Два разных человека исполняя одну и ту же работу, делают её по разному, з.п. одинаковую платить?

Если юрист и дворник делают одну и туже работу, то осмелюсь предположить, что работа эта не связяна с их профессиями. И я соглашусь, что если юрист соберёт за 2 часа 40 корзин яблок, а грузчик 38 корзин, юрист должен иметь ЗП бОльшую, чем дворник.

 

Возращаясь к рынку недвижимости. Что является критерием оценки эффективности работы риэлтора со стороны потребителя услуги?

Успешное проведение сделки - это базис. Улыбчивость и обходительность с клиентом - это основа поведения в сфере услуг. Так что?

С 1 марта Росреестр прекращает регистрировать договоры купли-продажи квартир. И чем это теперь грозит простому продавцу/покупателю?

Я знаю что сделки разные, а кто вам сказал, что если квартира в чистой продаже и закрывает сделку то её просто продать? Есть много квартир в чистой продаже где цена выше средней по рынку и продать её достаточно трудно. Не все хотят или могут уступать по цене и имеют привязку к дальнейшей покупке или вложению денег.

Объем работ действительно не зависит, но есть минимальная цена услуг АН и скидки при заказе нескольких услуг. АН недвижимости гарантирующее возврат суммы ущерба при потере права собственности рискует больше при операциях с дорогими объектами, соответственно и берет за это большую плату.

Да и для продажи дорогой недвижимости АН и в частности риэлтор ДОЛЖЕН соответствовать определенному уровню. И уж если он этому уровню соответствует, то и оплату он берет не маленькую.

Ан страхует свои ошибки. А если ошибок нет, то и продавцам и покупателям бояться нечего.

 

Вы не правильно поняли. Я не говорил о "квартире, закрывающей цепочку" - в чистой продаже, это с другой стороны цепи сделок. Я о человеке, закрывающем цепочку. Он покупает квартиру из цепочки за "живые деньги", тем самым запускает процесс движения всей цепи сделок.

Для этого человека цена услуг АН такая-же, как для всех остальных участников цепи.

 

Я понимаю, что такой нескромный вопрос может остаься без конкретного ответа, но тем не менее, попробую спросить. А какова абсолютная минимальная цена услуг АН? По самому простому варианту: у меня "живые деньги", у вас информация о клиенте. Вы договариваетесь о "смотринах", я смотрю и соглашаюсь купить. Договр о намерениях, договор купли-продажи (за который, кстати, берут деньги сверх "процентного" гонорара) и услуга хранения аванса в АН мне не нужны.

Было бы идеальным увидеть структуру минимальной цены (выручка АН, ЗП сотрудника, аренда, налоги, сопутствующие расходы).

 

Что такое "дорогая недвижимость"? Объекты ценой от 5млн.? 10млн.? Заметно дороже?

 

Если я правильно понял, АН, а котором Вы работаете, страхует возможный ущерб клиентов? Или нет?

Если не трудно, можно посмотреть типовой договор оказания услуг, который вы заключаете с клиентами? Текст договора точно покажет, чьи риски "застрахованы". Если это риски клиентов - я ваш клиент навеки (мне в ближайшее время надо купить квартиру и такая необходимость появляется периодически).

Начало цепи покупает за живые деньги и что? он может и в ипотеку покупать и быть в начале цепи и что? Ему нужна услуга по покупке или нет?

или ему нужны контактные данные продавца? ведь можно купить просто контакт и договариваться самим. Только в практике риэлторы "навязывают" услуги возможно не нужные конкретному покупателю. Если детализировать договор об оказании услуг, то 70% от комиссии АН это информационные услуги. т.е. мы можем продать вам контакт за 3% от стоимости недвижимости умноженные на 0,7. Хотите? Думаю никто не согласится. Лучше уж все услуги купить.

Возьмем меня лично как пример:

просто покупка или продажа(ипотека или наличка не важно) - 3% - скидка(постоянным клиентам, пенсионерам, по разным обстоятельствам, вплоть до похода к директору с просьбой по тому что "бабушка бедная, пенсия маленькая, дети по лавкам и т.д."), бывает помогаем и за "просто так".

 

обменник: 2% с продажи, 2% с покупки. уже есть скидка! + скидка(постоянным клиентам, пенсионерам, по разным обстоятельствам, вплоть до похода к директору с просьбой по тому что "бабушка бедная, пенсия маленькая, дети по лавкам и т.д."), бывает помогаем и за "просто так".

 

покупка в стройке если стройка не платит за клиента 1%.

 

Думаю все демократично.

 

дорогая это в зависимости от района примерно от 3млн. и выше.

 

услуг по хранению денег мы не оказываем. мы стараемся удержать аванс в АН что бы продавец до сделки не потратил его. если сделка не состоится то потраченные деньги вернуть сложнее, чем те которые в АН на хранении.. (Про мошенников я не веду разговор, есть и АН которые незаконно удерживают деньги взятые на хранение)

 

структура минимальной цены обсуждалась и на этом форуме и на форуме НГС, я расписывал расходы и зарплаты, и т.п. надо вам поискать.

мой личный опыт говорит мне о том, что вести бизнес с процентом ниже 3% экономически не выгодно, если АН берет на себя ответственность за проведенные сделки.

 

договор не дам, приходите в офис и читайте. контакты могу дать в личку.

 

Мы можем застраховать и страхуем только свою профессиональную ответственность. Т.е. мы отвечаем за свои действия прописанные в договоре.

И если МЫ ошиблись, то по страховому полису страховая возмещает весь ущерб причиненный нашими не профессиональными действиями.

И для того что бы отвечать не уставным капиталом ООО, мы страхуем свою ответственность. Далеко не все АН делают хотя бы это.

Так как титульное страхование достаточно дорогое удовольствие, то некоторые АН стараются брать на себя эти гарантии и широко их рекламируют.

от этого и % за услуги. Наш народ при покупке не хочет платить за услуги вообще, а про гарантии тем более. А когда клюёт петух то ищет крайнего, не обращая внимания на себя любимого.

Современному АН (достаточно большому), экономически выгодно оказывать услуги по "страхованию", так как при хорошей юридической поддержке можно свести на нет риск потери права. А значит можно очень просто накопить стаб фонд для выплат пострадавшим и получать доход с его размещения в банках и прочих фин структурах. А уж если "страховой случай наступил" то можно это ещё и про рекламировать.. Привлекая таким образом ещё большее число клиентов.

 

 

Вообще, если вы взрослый человек, то должны понимать, что заработанные деньги не могут быть сопоставимы с потраченными силами, калориями, потраченным временем и т.д. и т.п. или не имеют явных закономерностей.

C последним согласен, а вот первое утверждение спорно.

Правильнее так: ...заработанные деньги могут быть не сопоставимы...

Вполне могут быть сопоставимы.

 

 

час работы дворника и юриста(к примеру) стоят по разному. Может оцените труд каждого? Два разных человека исполняя одну и ту же работу, делают её по разному, з.п. одинаковую платить?

Если юрист и дворник делают одну и туже работу, то осмелюсь предположить, что работа эта не связяна с их профессиями. И я соглашусь, что если юрист соберёт за 2 часа 40 корзин яблок, а грузчик 38 корзин, юрист должен иметь ЗП бОльшую, чем дворник.

 

Возращаясь к рынку недвижимости. Что является критерием оценки эффективности работы риэлтора со стороны потребителя услуги?

Успешное проведение сделки - это базис. Улыбчивость и обходительность с клиентом - это основа поведения в сфере услуг. Так что?

 

я имел ввиду, что руководитель организовав процесс может получать огромные деньги тратя 2000 ккал в день, а грузчик может зарабатывать мизер тратя 4000 ккал.

однако же два разных человека имея разную квалификацию и опыт могут как на окладной з.п. так и на % з.п. могут зарабатывать разные суммы.

приведу себя в пример: работал я давным давно монтажником в оконной организации и мой работодатель, хоть мы работали в паре, делил не поровну деньги от монтажа, а именно мне платил 60%, а моему напарнику 40% от стоимости монтажа, потому как все знали кто и как работает.

Конечно такое отношение нужно заслужить, но такой подход есть и будет всегда - подход премирования лидеров.

 

короче, всем кто думает что риэлторский труд легок и денежен - Милости просим!

 

 

про базис: базис это не успешное проведение сделки, а положительный отзыв клиента и рекомендация. Сделки может и не произойти. Бывают клиенты которым и не нужно ничего продавать и это они понимают из общения с риэлтором.

Сфера услуг без улыбки и шутки, это те сфера услуг. :)

С 1 марта Росреестр прекращает регистрировать договоры купли-продажи квартир. И чем это теперь грозит простому продавцу/покупателю?

меньше гос.пошлину платить.

будут регистрировать только переход права. как проведем сделку в марте так отпишусь.

С 1 марта Росреестр прекращает регистрировать договоры купли-продажи квартир. И чем это теперь грозит простому продавцу/покупателю?

Внимательно нужно читать ДКП, т.к. теперь он вступает в силу с момента его подписания и каким то образом поправить его, когда он находится на экспертизе уже будет невозможно. Только по суду. А регистрации в Росреестре подлежит только право собственности Прокупателя. Сделка больше не регистрируется.

 

достаточно вспомнить "Солнечный круг"

 

Директор агентства недвижимости получила 6,5 лет за обман клиентов

 

16.04.2013

 

В Новосибирске вступил в законную силу приговор в отношении директора агентства недвижимости «Солнечный круг» Любови Андреевой.

 

Как сообщает прокуратура Новосибирской области, в декабре 2012 года суд Советского района признал 46-летнюю Любовь Андрееву виновной в присвоении чужого имущества и мошенничестве и приговорил ее к 6,5 годам в исправительной колонии общего режима со штрафом в 500 тыс. руб.

 

Суд также удовлетворил исковые требования 13 потерпевших на сумму более 35 млн руб.

 

Согласно приговору суда, с мая 2007 по ноябрь 2010 года директор агентства недвижимости заключала с клиентами договоры займа либо договоры поручительства для покупки недвижимости и земельных участков, но в итоге просто присвоила деньги. Общий ущерб составил 67 млн 774,2 тыс. руб.

 

Осужденная вину не признала и обжаловала приговор в областном суде. Кассационная инстанция, заслушав доводы адвоката и государственного обвинителя, оставила жалобу без удовлетворения, а приговор без изменения. Приговор вступил в законную силу.

 

НГС.НОВОСТИ

 

 

http://news.ngs.ru/more/1095467/