Недавно купили там квартиру. В СМУ17 говорят, дом подбирается "молодежный".

Интересно, есть здесь кто-н. из будущих соседей

Народ, что думаете про ТСЖ и проч?

Для начала надо понять, чем ТСЖ лучше/хуже/удобнее УК, как его формирование происходит, какие сложности, что требуется от жильцов и т.п.

Кто-нибудь может объяснить подробнее (может уже сталкивались), или дать ссылочку?

 

Мне пофигу когда встречаться, лишь бы после 7ми.

А как будут оповещаны жильцы у которых нет доступа к данной теме?

Сергей вроде бы уже сделал некий анализ в одном из предыдущих постов - почитайте.

 

Вот еще ссылка: http://www.thirdrome.ru/art/detail.php?ID=5952

 

Как я понял, ТСЖ в любом случае нужно создавать. А дальше определяться и заключать договор между ТСЖ (по сути, нами) и УК. Фишка вроде как в том, что если УК нам чем-то не понравится, то на собрании ТСЖ мы можем благополучно принять решение о ее смене.

Сергей вроде бы уже сделал некий анализ в одном из предыдущих постов - почитайте.

 

Вот еще ссылка: http://www.thirdrome.ru/art/detail.php?ID=5952

 

Как я понял, ТСЖ в любом случае нужно создавать. А дальше определяться и заключать договор между ТСЖ (по сути, нами) и УК. Фишка вроде как в том, что если УК нам чем-то не понравится, то на собрании ТСЖ мы можем благополучно принять решение о ее смене.

Спасибо, в моей голове просветлело.

Надо в общем собираться, но собирать, как я поняла, особо некого. Так что каким образом будем создавать ТСЖ - малопонятно. Нужны контакты всех дольщиков, как я понимаю. Может СМУ сжалится и поделится ими?

 

Вести с полей: отопление скоро подведут и уже можно будет брать ключи. Правда платить за ком. услуги придется самим, Сергей уже говорил, в общем. Этот вопрос тоже должен решаться коллективно ТСЖвцами?

Сергей вроде бы уже сделал некий анализ в одном из предыдущих постов - почитайте.

 

Вот еще ссылка: http://www.thirdrome.ru/art/detail.php?ID=5952

 

Как я понял, ТСЖ в любом случае нужно создавать. А дальше определяться и заключать договор между ТСЖ (по сути, нами) и УК. Фишка вроде как в том, что если УК нам чем-то не понравится, то на собрании ТСЖ мы можем благополучно принять решение о ее смене.

Спасибо, в моей голове просветлело.

Надо в общем собираться, но собирать, как я поняла, особо некого. Так что каким образом будем создавать ТСЖ - малопонятно. Нужны контакты всех дольщиков, как я понимаю. Может СМУ сжалится и поделится ими?

 

Вести с полей: отопление скоро подведут и уже можно будет брать ключи. Правда платить за ком. услуги придется самим, Сергей уже говорил, в общем. Этот вопрос тоже должен решаться коллективно ТСЖвцами?

 

Насколько я понял ТСЖ лучше создавать в сданном доме, создавать должны собственники (т.е. мы уже должны вступить в права - получить документ о регистрации). Однако есть возможность создать ТСЖ в строящемся доме на основе договоров долевого участия - точно как сказать не могу, скорее всего тут надо будет привлекать квалифицированного юриста.

 

В целом процедура создания ТСЖ состоит из несколько этапов - учреждение, регистрация, создание необходимых инструментов для работы - заведения расчетного счета, бухгалтерского учета, заведение договоров с поставщиками и т.д.

 

Вот один из вариантов описания: http://www.pusk-it.ru/helper/alternative/tsj_sozdanie/

 

Кстати текст размещен на сайте новосибирской компании, которая разрабатывает ПО для сферы ЖКХ, и есть вариант для автоматизации работы ТСЖ. Интересующиеся могут ознакомиться с ценой и функционалом (что-то подобное все равно понадобится правлению ТСЖ если управлять будем самостоятельно).

 

До того как ТСЖ создан, услуги по теплу, электричеству и т.д. оказывают строительной организации и до момента сдачи и (!) приемки их должна оплачивать СМУ. Тем не менее в добровольно-принудительном порядке дольщики на себя взяли обязанность оплачивать их и до сдачи дома если примут помещение на самотделку. У меня есть подозрение что СМУ желает досрочно создать ТСЖ и передать на него оплату по договорам с поставщиками - например, хочешь самоотделку - вступай в ТСЖ и будет тепло, вода и т.д. Риск в том что может быть создана критическая сумма которую всем придется в последствии гасить. Так что я за создание ТСЖ уже после сдачи дома.

 

По поводу контактов, уверен СМУ заинтересовано в скорейшей организации ТСЖ или инициативной группы, контакты у них есть. Предлагаю это задать как вопрос.

 

Предлагаю начать собирать все вопросы в кучу для того чтобы их задавать на собрании:

 

Во первых вопросы по строительству:

- Статусы по вопросам: тепло, электричество, дорога, план работ и сроки.

- Процедура приема под самоотделку - форма заявления и т.д.

 

По ТСЖ:

 

1. Об обязательности создания ТСЖ (пункт в договоре), скорее всего ТСЖ - создать обязательно или есть вариант договора с УК.

2. О времени создания ТСЖ - до сдачи, после сдачи и т.д.

3. О стоимости коммунальных услуг на этапе самоотделки и после (как будут проходить оплаты - нал, безнал, какая форма документов)

4. О выборе способа управления - непосредственно, найм УК.

5. Если непосредственно обсуждать создание ТСЖ - то первое что предлагают обсудить процедуру учета голосов - по площадям или по головам и т.д.

6. Далее все необходимая информация для создания ТСЖ - выборы инициативной группы, правления, председателя, ревизионной комиссии и т.д.

7. Готово ли СМУ предоставить списки и контакты для инициативной группы, способы оповещения.

8. Как будем делать учредительные документы (можно нанять юридическую фирму для подготовки документов, походов в банк, налоговую и т.д.)

 

Если у кого то есть вопросы, добавляйте.

 

Вот еще пара ссылок:

 

http://www.informetr.ru/info/tsg/docs - документы для ТСЖ (есть вариант устава)

 

http://www.informetr.ru/info/tsg/instruction - о процедуре создания ТСЖ (есть формы проведения собрания и т.д.)

 

 

Я считаю надо создавать ТСЖ на основе договоров долевого участия и сформировать правление, которое будет нашим посредником в делах с застройщиком и СМУ. Все таки не разумно тратить ценное личное время на разборки со СМУ ли застройщиком.

Чтобы ТСЖ создать - действительно надо собрать собрание инвесторов с количеством более 50% кв.м от площади жилья и большинством проголосовать. Можно также заочное голосование провести, но это хлопотное занятие - много бумаг готовить...

Вообще-то, в договорах по вводу и сдачи дома фигурирует именно застройщик. Возможно застройщику все равно как все будет происходить, главное - 4% свои получить от договоров инвесторов. А у СМУ конечно есть интерес быстрее сдать, так как в текущей ситуации все расходы по эксплуатации за ними. Расходы - охрана, электричество, коммуникации... Кстати раньше я где-то читал что сдача с опозданием по срокам договора

вызывает штрафы или неустойку привязанную к ставке рефинансирования ЦБ РФ. Сей час при беглом просмотре у себя в договоре не нашел...

Возможно эти штрафы отражены в федеральном законе по долевым договорам.

Как я догадываюсь никто из нас самовыдвиженцем в председатели будущего ТСЖ на форуме не хочет и не появился. Если мы определимся что ТСЖ впервую очередь создать, то нужно сразу и оклады бухгалтеру и предс. определить. А то получится - все за ТСЖ, только никто в правление вступать не хочет... Я помню что тоже самое у нас было когда все в комсомольцы шли.... Никто не хотел комсоргом быть.

К примеру, проблемы со сбором членских взносов у нас в гаражном кооперативе наконец начала разрешаться, когда на собрании определили пени не малые и пригрозили что взносы будут взысканы через суд... Я конечно лучшего мнения о будущих соседях, так как на новостройку обычно люди серьезные решаются, но никто не гарантирован от внезапно возникших финансовых проблем - вот тогда и некоторые выпадают из обоймы сознательных плательщиков.

Если коротко - по мне быстрее бы вьехать так как уже 7 месяцев на рентованной двушке проживаю и плачу приличную ренту... Готов даже платить отчасти и за будущих неплательщиков, лишь бы это не превышало стоимость рентов. двушки... Конечно, надо прояснить если мы создадим ТСЖ инвесторов сей час , надо ли его ликвидировать в будущем чтобы создать ТСЖ собственников уже сданных(зарегистрированных в юстиции) квартир. Действительно тут нам надо юриста грамотного найти или все таки опать таки создать ТСЖ, а уж правление все возникшие вопросы начнет решать. К примеру, платную консультацию у тех же юристов получит или найдет юриста в числе собственников или подберет УК(управляющую компанию)...

 

По просрочке - в тексте есть фраза о том что в случаях не оговоренных, действуем согласно ФЗ.

 

Там есть следующее: взял тут http://www.consultant.ru/online/base/?req=...ase=LAW;n=61668

Статья 6. Срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства

 

1. Застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, который предусмотрен договором и должен быть единым для участников долевого строительства, которым застройщик обязан передать объекты долевого строительства, входящие в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости или в состав блок-секции многоквартирного дома, имеющей отдельный подъезд с выходом на территорию общего пользования, за исключением случая, установленного частью 3 настоящей статьи.

 

2. В случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки. Если участником долевого строительства является гражданин, предусмотренная настоящей частью неустойка (пени) уплачивается застройщиком в двойном размере.

 

Т.е. 1/150 ставки рефинансирования или примерно 20% годовых. Однако судебная практика такова, что суды присуждают на порядки меньшие суммы, например требовали 300 тр а получили 25. Но вопрос можно задать.

 

По поводу председательства. Говоря лично за себя, то я отдаю себе отчет что председатель ТСЖ имеет уровень ответственности, и не только перед жильцами но и перед государством - ведь ТСЖ это такое же юр. лицо, и там есть обязательства по налогам, выплатам ЗП, создание мер противопожарной безопасности, охраны труда и т.д. и тому подобное. Кроме прочего нужно понимать и иметь опыт в сфере ЖКХ, знать многие моменты.

 

Например, вот такая вакансия есть на НГС (http://rabota.ngs.ru/vacancies/10253500/:

Руководитель управляющей компании (сфера жкх, коттеджный поселок)

 

Рубрики: Строительство и архитектура

Условия и требования

 

Зарплата от 30000 до 35000 руб.

График работы полный день

Образование Высшее

Стаж работы 2 года

Возраст от 27 до 45

Пол не важно

Место работы Новосибирск, Заельцовский район

рассматриваются кандидаты из других городов, готовые к переезду

Опыт работы и навыки

 

Наша компания выставляет следующие задачи для руководителя управляющей компании:

1. Прием полного пакета проектной документации от Компании Заказчика.

2. Заключение договоров с организациями Энергосбыт, Горводоканал.

3. Заключение договора с аварийно-диспетчерскими службами,на обслуживание систем видеонаблюдения, домофонизации и диспетчеризации.

4. Заключение договоров на обслуживание газвого котельного оборудования,договора на охрану.

5. Руководство эксплуатацией инженерных систем и оборудования объектов, а так же благоустройства придомовой территории. Контроль исполнения договорной работы подрядными организациями.

6. Формирование и утверждение штатного расписания, прием персонала, обучение, распределение фронта работ.Закуп спецодежды и хоз. инвентаря, оборудования и техники.

7. Планирование бюджета, составление финансово-хозяйственных планов Компании.

8. РАБОТА с ЖИЛЬЦАМИ: разъяснительная работа по правилам проживания в поселке, формирование базы данных (лицевые счета на каждого собственника), установка программы Система Город.

 

Преимуществом Вашей кандидатуре будут ваши знания

законодительства в сфере ЖКХ, умение работать с людьми.

 

Думаю примерно такие же требования будут у нас, ИМХО не стоит недооценивать объема работы и уровня необходимых навыков. Уровень ЗП не так уж и мал, но с учетом налогов каждому если будет 100 кв, то минимум 500р с квартиры надо будет выделить на ФОТ председателя.

 

С бухгалтером-юристом - в принципе можно частично отдать на обслуживание в юридическую фирму, думаю это также не менее 10-15 т.р. А если брать отдельного человека это уже 20-25 тр (+НДФЛ, соц страх, налог на прибыль или оборот если упрощенка).

 

А еще будет нужен дворник, слесарь-водопроводчик, электрик, охрана - которых надо будет привлекать в той или иной мере. Короче все это ИМХО к теме того, нужен ли нам ТСЖ с собственным управлением и надо ли его создавать сейчас.

Есть мнение, что создать и зарегистрировать в налоговых органах ТСЖ сейчас - нереально.

Я, к примеру, пока даже не инвестор, ждем оформления бумаг. Собственниками мы станем еще не скоро, и это понятно.

На собрании по решению о создании ТСЖ "..собственники обязаны иметь с собой копию свидетельства о государственной регистрации на право собственности". Это раз.

Второе: с вышеперечисленными суммами на з/п + суммами, которые необходимо будет сдавать на проведение непосредственно самих работ моя фантазия рисует ужасные цифры. Есть мнение, что не нужно торопиться с созданием ТСЖ (какой в этом сейчас смысл?), а действительно, провести тендр между УК и сравнить результаты.

Третье: ТСЖ без вменяемого председателя не жизнеспособно. Не факт, что мы вообще такого товарища выявим, так что вопрос может отпасть сам собой.

 

На какое число назначено собрание в итоге? Откуда взялась мифическая цифра "30"? Надо уже предупреждать людей же..

Здравствуйте! С Вашего позволения, я добавлю:

1. Где будет расположено ТСЖ (председатель, бухгалтер, дворники, сантехники, охрана и т.д.), чтобы его зарегистрировать? Площади на цокольном этаже шестиэтажного дома? Выкупать или арендовать? Сколько кв.м.?

2. Председатель обязательно должен иметь строительное образование (поскольку первые несколько лет, как на любой новостройке придется сталкиваться с вопросами - полноты и качества строительно-монтажных работ СМУ-17) или придется обращаться в специализированные организации по каждому вопросу, соответственно не бесплатно.

3. Наверное, всем знакомая ситуация, когда ТСЖ или УК судятся со строительными организациями, уже после приемки дома, на предмет некачественно выполненных работ (чем все это заканчивается, я не знаю, так как растягивается на длительное время). Чтобы этого избежать и сохранить деньги, время и нервы надо провести независимую экспертизу каждого дома на предмет соответствия проектной документации, обратившись в специализированную организацию, и зная все отклонения и недоделки подписывать бумаги. Гарантийный срок в соответствии со строительными нормами и правилами на «несущие строительные конструкции» 3 или 5 лет.

P.S. «…создать и зарегистрировать в налоговых органах ТСЖ сейчас – нереально» - я согласен. Не надо махать шашкой, дом не сдан, а повесить на себя оплату коммунальных услуг, думаю, ни кто не хочет. Оплата за «временные сети» идет с коэффициентом - больше единицы (о чем СМУ-17 не сказали).

 

Хм, мысль еще такая: а почему МЫ должны торопиться создавать ТСЖ и прочее. По идее, торопиться должно СМУ-17. Если оно будет каждый месяц проплачивать за тепло и прочее, то это должно их подстегнуть скорее сдать дом. В противном случае, они просто развязывают себе руки, и спокойно могут не сдавать дом хоть до лета.

 

Вопрос: зачем идти на какие-то добровольные соглашения, если это очевидно нам не выгодно?

Откуда взялась мифическая цифра "30"? Надо уже предупреждать людей же..

 

Мне по телефону сказала менеджер Татьяна.

Откуда взялась мифическая цифра "30"? Надо уже предупреждать людей же..

 

Мне по телефону сказала менеджер Татьяна.

Значит она большинство, если не всех, предупредила ---> нет смысла менять дату.

А где, собстно, оно состоится?

 

Вопрос: зачем идти на какие-то добровольные соглашения, если это очевидно нам не выгодно?

По договору мы обязаны либо выбрать УК либо создать ТСЖ для того, чтобы нас пустили ремонтироваться.

Поправьте меня, если что-то путаю, договора пока на руках нет, просто помню какой-то подобный нюанс.

По встрече позвонил Татьяне - встреча 30, в 18-00 там же (Маяк, Русская 1а).

Сегодня заезжал на объект - активно делают дорогу: разравняли и отсыпали гравием отрезок от Васильковой (нижняя дорога), сделаны бордюры, есть выезд и на Рыбацкую (дорога сверху), доделывали развилку к 1му ряду верх, и вниз к стоянке и 2му ряду. Что-то делают и в домах. Окно мне не установили (интересно как тогда будут тепло подключать, напомню что Татьяна не моргнув глазом в начале октябре сказала "на следующей неделе привезут"). В общем активность есть - и это радует, по крайней мере весной не по грязи будем заезжать - а грязь там знатная :)))